规划大厦物业管理服务招标公告

一、项目基本情况

项目编号：JH25-210100-13070

项目名称：****大厦物业管理服务

包组编号：001

预算金额（元）：28539683.5

最高限价（元）：28539683.5

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包 组 号：001

包组名称：****大厦物业管理服务

服务清单

1.项目基本情况

1.1物业情况

物业名称	物业地址
****大厦集中办公区	****街****号

1.2采购人提供供应商使用的场地、设施、设备、材料等

（1）采购人可提供的办公室3间、员工休息室5间、工具间1间。

（2）采购人可提供的食堂，餐费由供应商自理，餐费标准由供应商按沈阳市机关事务管理部门或财政部门核定的标准缴纳。

供应商应当承担除以上所列场地、设施、设备、材料外，与物业管理服务有关的其他场地、设施、设备、材料等。

2.物业服务范围

【****大厦集中办公区】

（1）物业管理（建筑物）

名称		明细	服务内容及标准
****大厦		****楼、****楼、****楼、****楼、连廊	见“3.物业管理服务内容及标准”
总面积	建筑面积（㎡）	7.86万平方米
	需保洁面积（㎡）	7.86万平方米	见“3.4保洁服务”
门窗	门窗总数量（个）及总面积（㎡）	窗总数量1500个、木门总数量893个、消防门260套、转门4个，快速卷帘门4套转门、快速卷帘门可委托第三方机构维保	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
地面	地面各材质及总面积（㎡）	瓷砖总面积2530㎡地胶总面积10040㎡耐磨漆面积3000㎡	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
内墙饰面	内墙饰面各材质及总面积（㎡）	乳胶漆总面积46710㎡	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
顶面	顶面各材质及总面积（㎡）	棚板总面积12570㎡乳胶漆总面积3000㎡	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
外墙	外墙各材质及总面积（㎡）	干挂石材总面积9500㎡玻璃幕墙总面积16780㎡	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
外墙屏幕	外墙屏幕面积及功率	外墙LED拼接屏幕，面积56.7㎡，功率40kW可委托第三方机构维修	见“3.2房屋维护服务”
会议室	室内设施说明	回形会议桌1张、圆形桌2张，会议桌110张、椅子320把、屏风1个多媒体设施采购人自行维保	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”“3.6会议服务”
	会议室数量（个）及总面积（㎡）	会议室5间，总面积995㎡	见“3.4保洁服务”“3.6会议服务”
会客室	室内设施说明	单人沙发52个，茶几40张，椅子20把，屏风1个多媒体设施采购人自行维保	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”“3.6会议服务”
	会客室数量（个）及总面积（㎡）	会客室5间，总面积360㎡	见“3.4保洁服务”“3.6会议服务”
候会室	室内设施说明	双人沙发4个、茶几3个、会议桌1张，椅子8把、挂衣架2个	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”“3.6会议服务”
	候会室数量（个）及总面积（㎡）	候会室2间，总面积66㎡	见“3.4保洁服务”“3.6会议服务”
报告厅	室内设施说明	固定折叠座位320个，桌子10张多媒体设施采购人自行维保	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”“3.6会议服务”
	报告厅数量（个）及总面积（㎡）	报告厅1个，面积414㎡	见“3.4保洁服务”“3.6会议服务”
多功能厅	室内设施说明	单人沙发24个、茶几21个、椅子120把、折叠桌58张、移动舞台1套多媒体设施采购人自行维护	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”“3.6会议服务”
	多功能厅数量（个）及总面积（㎡）	多功能厅1个，面积252㎡	见“3.4保洁服务”“3.6会议服务”
食堂	设施说明	电视12台、圆桌7张、餐桌183张、椅子600把、收餐台5个、咖啡机3台、饮料机2台、挂衣架5个	见“3.2房屋维护服务”“3.7食堂服务”“3.4保洁服务”
	总面积（㎡）	平面面积4460㎡	见“3.2房屋维护服务”“3.7食堂服务”“3.4保洁服务”
卫生间	卫生间数量（个）及总面积（㎡）	卫生间数量119个，总面积1880㎡	见“3.4保洁服务”
车位数	地下车位数	333个，充电桩10个	见“3.3公用设施设备维护服务”“3.4保洁服务”
	地面车位数	463个，充电桩22个	见“3.3公用设施设备维护服务”“3.4保洁服务”
车行/人行口	车行口	庭院4个，****楼个	见“3.3公用设施设备维护服务”“3.4保洁服务”
	人行口	庭院4个，****楼个	见“3.3公用设施设备维护服务”“3.4保洁服务”
设施设备	电梯系统	消防电梯数量3部，其中：1#5号电梯载重量1000kg，功率11.4kW，2#1号、2#2号电梯载重量1350kg，功率18kW客梯数量10部，其中1#2号、1#3号、1#4号电梯载重量1350kg，功率18Kw，2#3号、2#4号、2#5号、2#6号、2#7号、2#8号电梯载重量1000kg，功率11.4kW，11号电梯载重量1000kg，功率5.7kW客货梯数量2部，载重630kg，功率3.6kW采购人自行维保。	见“3.3公用设施设备维护服务”“3.4保洁服务”
	空调系统	开利XR4M2146离心式冷水机组2台，单台功率：528kW、制冷量：2638kW（750/冷吨）。开利HM2137螺杆式冷水机组1台、单台功率：252kW、制冷量：1218kW（350/冷吨）。未在质保期内	见“3.3公用设施设备维护服务”
	给排水系统	灌溉泵2台、地下水补水泵1台、水泵6台、污水泵50台、绿化集水井1口、污水井40口、雨水井30口、化粪池3个、隔油池1个、生活水箱2个未在质保期内	见“3.3公用设施设备维护服务”
	照明系统	筒灯1000盏、管灯350根、平板灯220盏·5	见“3.3公用设施设备维护服务”
	供配电系统	高压柜13台、低压柜44台、总容量：9005KVA	见“3.3公用设施设备维护服务”
	应急发电系统	柴油机1台、发电机1台、容量1000KVA	见“3.3公用设施设备维护服务”
	太阳能热水系统	集热器100台、空气能热补偿器1台、储能水箱4个、热交换水罐3套、稳压罐4个	见“3.3公用设施设备维护服务”

（2）物业管理（室外）

名称	明细	服务内容及标准
室外面积	27000㎡	见“3.4保洁服务”
绿化	14000㎡	见“3.4保洁服务”“3.5绿化服务”
路灯、草坪灯、音响	路灯88个、中华灯24个、雨搭灯60个	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”

3.物业管理服务内容及标准

物业管理服务包括基本服务、房屋维护服务、公用设施设备维护服务、保洁服务、会议服务、食堂服务、绿化服务。

3.1基本服务

序号	服务内容	服务标准
1	目标与责任	（1）结合采购人要求及物业服务实际情况，制定年度管理目标，明确责任分工，并制定配套实施方案。
		（2）保持同采购人的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重采购人的意见，接受采购人的管理、监督和指导。采购人的职能管理部门对认为有必要参与决策的事项有直接决策权。
		（3）提供详细的质量保证体系及措施。包括但不限于物业管理规章制度、设备设施维修保养方案、保洁方案、巡检方案、安全生产方案、生活垃圾分类方案、投诉处理方案、诚信管理方案。
		（4）提供切实可行的应急保障体系。包括但不限于消防、燃气、电梯、停电、触电、雷击、漏水、防汛、防台、高空坠物、高空作业、受限空间作业、中央空调等应急预案、管理制度。
		（5）熟悉物业管辖区域内的基本情况及各项服务的处置流程，设置专职客服或管家岗位，及时响应采购人、服务对象或社会群众的疑问及诉求。
		（6）爱护公共设施设备财物，不得将办公区内废旧固定资产或办公用品随意丢弃，不得人为损毁设施设备财物。
		（7）落实无烟机关管理措施，服务人员不得在禁烟场所吸烟，并协助采购人完成控烟监督管理。
		（8）按采购人设置的服务岗位要求配齐服务人员。
		（9）供应商不得安排本项目服务人员从事与本项目无关的工作，不得将本项目员工临时调剂其他项目使用。
2	服务人员要求	（1）服务人员应主动接受思想政治、法律法规、安全保密、服务意识、专业技能培训教育。每季度至少开展1次思想政治、法律法规、安全保密、服务意识、专业技能、服务知识、客户文化、绿色节能环保等教育培训，并通过适当形式的考核。
		（2）根据采购人要求对服务人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备。
		（3）服务人员符合法定劳动年龄，身体健康，具备良好的沟通和表达能力。年龄、学历、工作经验及资格条件应当与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应当取得职业资格证书或特种作业证书的，应当按规定持证上岗。
		（4）符合法定劳动年龄，身体健康，具备良好的沟通表达能力。接受思想政治、法律法规、安全保密、服务意识、专业技能培训教育。遵守机关和物业使用人的有关规章制度。掌握防火知识和消防器材的使用方法。熟练掌握岗位安全操作技能和操作规程。
		（5）服务人员应当履行岗位安全生产责任，对本岗位涉及的安全事项做到尽职尽责，发现安全隐患及时上报。
		（6）服务人员不得擅自离岗，在岗期间不得从事与本项目无关的工作，如有特殊情况必须经采购人同意。项目经理、主管、副主管以及采购人指定的重要岗位人员请假、休假须经采购人批准后方可实施。
		（7）如采购人认为服务人员不适应岗位要求或存在其他影响工作的，可要求供应商进行调换，供应商应当在10日内调换完毕。如因供应商原因对服务人员进行调换，应当经采购人同意。因供应商原因对服务人员调换或服务人员突然离职、病假、产假、护理假等长时间造成空岗的，供应商应及时临时调补人员，调补周期不得超过3个工作日。
		（8）按要求配齐全部岗位。
		（9）服务人员应履行保密职责，并至少做到：不该说的绝对不说，不该问的绝对不问，不该看的绝对不看，不该听的绝对不听，不该记录的绝对不记录。不以任何形式复制或传播在服务过程中所接触的信息与资讯。特定场合应有监督人员陪同，且不携带手机或其他电子产品进入作业场所。未经监督人员确认，不私自处理作业过程中所产生属于物业使用人的印刷品、纸制品及其他物件。对工作中捡获的物件、文件，应妥善保管、做好登记并及时上交采购人。
		（10）服务人员应遵纪守法，遵守采购人各项规章制度，且具备良好的职业道德。不得发生内访、闹访、打架斗殴、盗窃、职务侵占等违法违纪问题。
3	保密和思想政治教育	（1）建立保密管理制度。制度内容应当包括但不限于：①明确重点要害岗位保密职责。②对涉密工作岗位的保密要求。
		（2）根据采购人要求与涉密工作岗位的服务人员签订保密协议。保密协议应当向采购人报备。
		（3）每季度至少开展1次对服务人员进行保密、思想政治教育培训，增强服务人员保密意识和思想政治意识。新入职员工应当接受保密、思想政治教育培训，进行必要的人员经历审查，合格后签订保密协议方可上岗。
		（4）发现服务人员违法违规或重大过失，及时报告采购人，并采取必要补救措施。
4	培训管理	（1）供应商应制定详实的培训计划，对所有服务人员每年开展专业技能、安全生产、保密等培训不少于4次，消防安全培训及实操演练不少于2次，意识形态教育不少于1次，培训演练记录应完整详实，并报采购人存档。
		（2）供应商应制定详实的新入职员工培训手册，新入职员工入职前必须开展项目管理理念、安全生产、保密、意识形态、专业技能培训，了解掌握相关规则制度。新入职员工实行1个月岗位试用期，试用期期间，实行一对一辅导帮带。
5	档案管理	（1）参照《****大厦标准》建立管理档案。建立物业信息和档案管理制度，包括对档案保管、使用、交接、销毁等要求做出规定。
		（2）准确、系统、及时、完整地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全。
		档案资料应分类清晰，查阅方便。对各类档案信息进行动态管理，随时更新。
		（2）档案包括但不限于以下内容：①采购人建议与投诉等。教育培训和考核记录。保密、思想政治教育培训记录。②房屋维护服务：房屋台账、使用说明、房屋装修、维保记录等。③公用设施设备维护服务：设备台账、设备卡、使用说明、维保记录、巡查记录、设施设备安全运行、设施设备定期巡检、维护保养、维修档案等。④保洁服务：工作日志、清洁检查表、用品清单、客户反馈表等。⑤餐饮服务：食品原料采购记录、收货查验及退换货记录、出入库记录、食品添加剂记录、食品留样记录、餐具及工具清洗消毒记录、专间和专用操作区物品清洗消毒记录、消毒液配制使用记录、从业人员岗前检查记录、人员健康证明文件、设施设备运行情况检查记录、日常卫生检查记录、餐厨垃圾处理记录等。⑥其他：客户信息、财务明细、合同协议、信报信息登记、大件物品进出登记等。
		（3）遵守物业使用单位的信息、档案资料保密要求，未经许可，不应将资料内容转作其他用途。
		（4）履约结束后，相关资料交还采购人，采购人按政府采购相关规定存档。
6	服务评价与改进	（1）建立投诉处理机制，处理响应服务事项和投诉、建议，并进行回访，回访率达到100%。
		（2）采取多种形式收集服务反馈信息，明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持续提升管理与服务水平。
		（3）对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格的原因，防止不合格再发生。
		（4）需整改问题及时整改完成。
7	节能管理	（1）参照《节约型机关评价导则》GB/T29118-2023制定具体的节能指标和降耗举措，并报采购人审核。积极响应“厉行节约、反对浪费”号召，设置资源节约管理岗位，权责清晰、人员明确。
		（2）制定年度节约能源实施方案，明确年度节约能源资源目标，其中在未添加大型用电设备的情况下，年总用电量不得高于上一自然年度总用电量。制定年度节水、节电、生活垃圾分类、绿色消费以及设施设备节能操作规程等节约管理制度。
8	大型活动保障	（1）制订流程。配合采购人制订重大活动后勤保障工作流程，需对任务进行详细了解，并根据工作安排制定详细的后勤保障计划。
		（2）实施保障。按计划在关键区域和重点部位进行部署，确保任务顺利进行，对活动区域进行全面安全检查，发现并排除安全隐患，对车辆进行有序引导和管理，确保交通安全畅通，以礼貌、专业的态度对待来宾，展现良好形象。
		（3）收尾工作。对现场进行检查，做好清理工作。
9	应急保障预案	（1）重点区域及安全隐患排查。结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单/台账；应当对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控；随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账，使风险隐患始终处于受控状态。
		（2）应急预案的建立。****楼隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火情火警紧急处理应急预案、紧急疏散应急预案、停水停电应急预案、有限空间救援应急预案、高空作业救援应急预案、恶劣天气应对应急预案等。
		（3）应急预案的培训和演练。应急预案定期培训和演练，组织相关岗位每半年至少开展1次专项应急预案演练；留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合。
		（4）应急物资的管理。根据专项预案中的应对需要、必要的应急物资，建立清单或台账，并由专人定期对应急物资进行检查，如有应急物资不足，及时通知采购人购置齐全，确保能够随时正常使用。
10	公共卫生事件应对	（1）按照国家、省、市的法律法规要求，建立传染病安全防控机制，责任到人。
		（2）做好应对突发公共卫生事件防控宣传，加强与所在地街道、居委会等联防联动，及时沟通相关信息。
		（3）做好防护物资采购，落实物资建档管理，根据工作环境及性质，科学分配，合理使用。
		（4）做好突发公共卫生安全知识、自我防护能力等方面的岗前培训。
		（5）加强室内外环境、公共区域及会议室等重要场所的卫生清理及消毒。
		（6）突发公共卫生事件期间，根据要求实施必要的封闭管理措施，减少或暂停区域内的集体活动，做好进出人员健康监测。
11	运作与值班	（1）建立24小时值班制度及交接班工作制度。制定值班计划，每月值班计划报采购人备案。做好工作日志、交接班记录，以及其他各项服务事务处置账册等登记填写，保持字迹工整，内容清晰，数据准确，闭环追溯。
		（2）各类公用钥匙分类存放专柜保管。
		（3）工作期间门禁卡、钥匙应专人专用。非工作时间段，应将其归还采购人或者授权监督人，未经授权不得外借、私配备用，或将门禁卡、钥匙带离工作场所。
12	信报收发	（1）对邮件、包裹和挂号信等进行正确分理、安全检查和防疫卫生检查。与邮递员做好对接与信息核实，正确分理信件、报刊、平邮、快件以及挂号信等，并做好登记，妥善保管。
		（2）代收信件、报刊、平邮、快件时，应认真检查，若有异常，应及时与收件人反馈说明，未经允许，不可擅自接收“异常信件”。
		（3）定期梳理信报，防止信报沉积，遇挂号信或快件等特殊信件时，应密切关注收件时效，并认真核对有效证件。
		（4）大件物品出入向采购人报告，待采购人确认无误后放行。
13	着装和仪容仪表	（1）制定服务人员着装样式方案和详尽的仪容仪表规定，经采购人审核后实施。
		（2）工作时应着统一工作服，佩戴规范的标志、配饰等，其中项目管理人员应着正式商务装。言行规范，仪容仪表端正得体。部分岗位人员符合形体、身高等明确要求。
		（3）应当保持个人卫生，工作服干净整洁，勤洗手、不留长指甲、胡须，不得浓妆艳抹，不得裸露纹身。食品从业者按规定佩戴口罩、手套等。
14	服务热线及紧急维修	（1）承担采购人指定服务专线守听工作，其中报修服务电话应当24小时守听，其他服务电话法定工作日工作时间段设置专人守听，并详实记录、处理来电人诉求。
		（2）服务专线应在响铃三声以内接起电话，通话结束后由客户先挂电话。
		（3）紧急维修应当在15分钟内到达现场，不间断维修直至修复。
15	财务管理	（1）每季度向采购人公示服务项目资金收支状况。
		（2）物料服务费须在采购人监管下实施。
		（3）不得将保洁服务、会议服务、工程维修维护等委托管理事项转给第三人，对确需由其他专业公司承担的事项（如绿化、消杀、垃圾清运、除雪、绿植租摆或其他专业性较强的工作），必须经采购人同意后，并在采购人的监督指导下方可转委托。
		（4）供应商应针对本项目服务人员提供合理的薪酬待遇，完善福利待遇、职业发展等人员工资及福利方案。按照相关规定按时足额发放工资，服务人员工资不得低于沈阳市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定供应商必须支付的社会保险及其他应付费用），并依法足额为服务人员缴纳（支付）国家规定的社会保险和工伤意外保险费用。

3.2房屋维护服务

序号	服务内容	服务标准
1	主体结构、围护结构、部品部件	（1）每季度至少开展1次房屋结构安全巡视，发现外观有变形、开裂等现象，及时建议采购人申请房屋安全鉴定，并采取必要的避险和防护措施。
		（2）每季度至少开展1次外墙贴饰面、幕墙玻璃、雨棚、散水、空调室外机支撑构件等检查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。
		（3）每半月至少开展1次公用部位的门、窗、楼梯、通风道、室内地面、墙面、吊顶和室外屋面等巡查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。
		（4）每年强降雨天气前后、雨雪季节检查屋面防水和雨落管等，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。
		（5）****楼外观完好，建筑装饰面无脱落、无破损、无污渍，玻璃幕墙清洁明亮、无破损。
		（6）通道、楼梯、门窗等设施的完好和正常使用。
2	其他设施	（1）每半月至少开展1次大门、围墙、道路、场地、管井、沟渠等巡查，每半月至少检查1次雨污水管井、化粪池等巡查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。
		（2）地漏通畅不堵塞。
		（3）接到采购人家具报修服务后，及时通知家具供货商对保修期内的家具进行维修，及时对保修期外的家具进行维修。
3	装饰装修监督管理	（1）装饰装修前，供应商应当与采购人或采购人委托的装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知装饰装修须知，并对装饰装修过程进行管理服务。
		（2）根据协议内容，做好装修垃圾临时堆放、清运等。
		（3）受采购人委托对房屋内装修进行严格的监督管理，发现问题及时上报，****大楼结构安全、人身安全和影响正常办公秩序。
4	标识标牌	（1）标识标牌符合《公共信息图形符号 第1部分：通用符号》（GB/T 10001.1）的相关要求，消防安全标识符合《安全标志及其使用导则》（GB2894）、《消防安全标志 第1部分：标志》（GB13495.1）的相关要求。
		（2）每月至少检查1次标识标牌和消防安全标识。应当规范清晰、路线指引正确、安装稳固。
5	文体设施	每月至少检查1次公共文体设施、健身设施等设备，保持设施完好、牢靠，活动部件灵活、润滑，配套名牌及标识清晰完好，围挡及其他防护措施安全有效。做好巡查及维护保养记录，发现损坏或其他安全隐患，应停止使用并隔离，适时向管理职能部门报告，跟踪修缮处置。

3.3公用设施设备维护服务

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	（1）制定报修规程、响应时间和服务承诺，受理报修流程应留有记录备查。接到报修信息后，应在报修登记表上详细记录，维修人员应于15分钟内或预约时间，到达报修现场处理，维修完毕后应恢复并清理现场。
		（2）紧急维修、日常零星维修响应及时率100%，维修结束后及时回访，回访率100%。
		（3）重大节假日及恶劣天气前后，组织系统巡检1次。
		（4）具备设施设备安全、稳定运行的环境和场所（含有限空间），温湿度、照度、粉尘和烟雾浓度等符合相关安全规范。
2	设备机房	（1）设备机房门口有机房类别及安全标志。落实各类机房责任人、督查人，且设备系统图、应急预案流程图、管理制度、特种作业人员资格证书等上墙文件或证书符合各设备机房国家标准规范要求，机房巡视及外来人员记录清晰完整，标识统一。
		（2）设备机房门窗、锁具应当完好、有效。
		（3）每半月至少开展1次清洁，整洁有序、无杂物、无积尘、无鼠、无虫害，温湿度符合设备运行要求。
		（4）按各设备机房国家标准和规范规定维护/保管消防、通风、应急照明，防止小动物进入。
		（5）安全防护用具配置齐全，检验合格。
		（6）应急设施设备用品应当齐全、完备，可随时启用。
3	给排水系统	（1）生活饮用水卫生符合《生活饮用水卫生标准》（GB5749）的相关要求。
		（2）二次供水卫生符合《二次供水设施卫生规范》（GB17051）的相关要求。
		（3）二次供水管理人员须持有效健康证，专职负责水泵房钥匙管理，水泵房进出门应设置不低于50厘米且板面光滑的防鼠板；蓄水池、供水水箱盖板应上锁；通气口及有明显***网；排水沟应设置防小动物措施，定期清洁，避免滋生蚊虫；保持机房通风效果良好，保持泵房及周边环境卫生干净整洁。
		（3）设施设备、阀门、管道等运行正常，无跑、冒、滴、漏现象。
		（4）建立水泵房、水箱间定期巡查制度，对日运行情况进行记录，及时发现和消除污染隐患。水泵房、水箱间每日至少巡视1次。
		（5）根据实际情况，对泵房、水箱、管网等进行除锈和上漆；定期保养水泵；定期对相应部位加注润滑油；清扫水泵控制箱柜，检查相关电器部件无烧焦、无接触不良等；对减压阀（压力表）进行测压并记录。
		（6）遇供水单位限水、停水，按规定时间通知采购人，并做好储水、节水工作。如遇突发停水，及时与供水单位了解相关情况并通报，对二次供水设施设备进行必要处置。
		（7）按要求委托专业机构对自来水蓄水池、二次供水水箱定期进行全面清洗、消毒，并取得卫生部门水质检验的合格认证。
		（8）每月至少检查1次地下室积水坑，保持坑盖板牢靠，排污泵手、自动测试正常。
		（9）***网、隔油池等进行1次疏通、清污清淤；雨季或暴雨前对屋面排水沟（口）、落水管、明暗沟、雨水井等排水设施进行检查，保持室内外排水系统通畅。
		（10）每半年至少开展1次对化粪池进行疏通、清污。
4	空调系统	（1）空调通风系统运行管理符合《空调通风系统运行管理标准》（GB50365）的相关要求。
		（2）****楼内温湿度、空气质量等符合《室内空气质量标准》（GB/T18883）的相关要求。****中心温度、空气质量符合《会议服务规范手册》中“会场布置及环境要求”。
		（3）空调通风及采暖系统使用前应按照《公共场所集中空调通风系统清洗消毒规范》（WS/T396）的相关要求，***网、送回风口等进行清洗消毒，保持区间空气质量。
		（3）中央空调运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机等设施设备进行系统检查，运行期间每日至少开展1次运行情况巡查，巡检结果记录于《空调系统巡检记录表》。
		（4）制冷、供暖系统温度设定及启用时间符合节能要求，每月对能耗进行分级统计与数据分析。
		（5）每半年至少对空调通风系统开展1次检查维护，检查次管道、阀门并除锈。
		（6）对系统进行整体性维修养护，检验压力容器、仪表及冷却塔噪声。
		（7）每月至少清洗消毒1次分体式空调主机和室外机。每月至少巡查1次分体式空调内、外机，确保支架是否稳固，压缩机、散热风机运行无异响，冷凝排水需规范。
		（8）每年至少清洁1次每年至少清洗消毒1次新风机、***网等。每2年至少清洗消毒1次风管。
		（9）空调系统出现运行异常时，维修人员应及时到达现场处置或联系专门维修人员进行维修，并做好记录。
		（10）制冷系统温度设定及启用时间符合节能要求。
		（11）突发公共卫生安全期间，空调通风系统运行基本要求如下：①当空调通风系统为：全空气系统时，应当关闭回风阀，采用全新风方式运行。②当空调通风系统为：风机盘管加新风系统时，应保持新风直接取自室外、排风系统应同步运行大进深房间应保持通风换气、新风系统宜全天候运行。③当空调通风系统为：无新风的风机盘管系统时，应开门开窗，加强空气流通。
5	消防系统	（1）消防设施平面图、火警疏散示意图、防****楼醒目位置。
		（2）消防系统各设施设备使用说明清晰，宜图文结合。
		（3）消火栓箱、防火门、灭火器、消防水泵、红外线报警器、应急照明、安全疏散等系统运行正常。
6	供配电系统	（1）建立24小时运行值班监控制度。值班人员持证上岗，定期巡视与维护变配电设施设备，对重要配送电部位和高耗能设备的计量应进行重点巡视，做好运行值班记录。
		（2）对供电范围内的电气设备定期巡视维护，加强高低压配电柜、配电箱、控制柜及线路等重点部位监测。
		（3）变电所运行管理按照《电业安全工作规程》和《运行规程》做好供电系统的管理工作。供电系统安全运行率要达到100%（不可抗力除外）。
		（4）对变电室内设备，按照变压器低压开关室、高压开关室、中央控制室的路线，检查各部位接地情况、有无异声、连接是否紧密牢固、各指示灯及按钮是否正常、机房环境情况等，每2小时巡检一次，巡检结果记录于《电气设备巡检记录表》中。雷雨、风雪、高温及发生异常现象等，增加巡视次数。
		（5）制定变配电系统运行保养计划，说明定期保养项目内容及次数。
		（6）配电系统一般性故障应在30分钟内修复，涉及需停电的复杂故障按照相关程序处置，启动备用电，并在12小时内修复。供电部门通知外线计划性检修或者突发外线停电，应及时与供电部门保持联系，详细掌握情况，并向管理职能部门通报。
		（7）建立倒闸操作票管理制度，停送电须认真执行倒闸操作票制度，填写《倒闸操作票》，应有两人操作并做好安全防护及操作区域隔离措施，核对高低压运行状态应与一、二次模拟操作图板保持一致。
		（8）自备发电机、不间断电源等应急供电系统，应定期检查、维护，保持设备完好，确保可随时应急启用。
		（9）公共使用的照明、指示灯具线路、开关、接地等保持完好，确保用电安全。
		（10）发生非计划性停电的，应当在事件发生后及时通知采购人，快速恢复或启用应急电源，并做好应急事件上报及处理工作。
		（11）复杂故障涉及供电部门维修处置的及时与供电部门联系，并向采购人报告。
7	照明系统	（1）外观整洁无缺损、无松落。
		（2）更换的照明灯具应当选用节能环保产品，亮度与更换前保持一致。
		（3）每周至少开展1次公共区域照明设备巡视。
		（4）在满足亮度情况下进行节能管控。
8	电梯系统	（1）物业人员负责每日对电梯巡视，发现问题及时与维保人员联系，并及时报告采购人。
		（2）制定电梯突发故障和困人事件的应急措施与救援预案，电梯出现故障，物业服务人员3分钟内到达现场应急处理，通知维保人员30分钟到达现场。
		（3）协助维保单位求助和排除故障。
		（4）每年至少开展1次应急演练。
9	燃气设施	（1）建立燃气报警设施24小时值班制度。
		（2）燃气设施管理符合《沈阳市燃气管理条例》要求。建立燃气管理制度、应急处置预案和安全操作规程，保证燃气系统安全运行和正常使用。
		（3）明确燃气管理责任，对燃气管道及燃气设施设备开展常规巡检，保证燃气系统处于良好的运行状态，并留存好巡检记录。
		（4）当接获泄漏气体报告或察觉异味时，应迅速前去现场调查，如发觉泄漏未能受控或气体扩散面积广泛，应立即远离现场，电话报警通知供气单位，启动应急预案，按照预案进行人员疏散。

3.4保洁服务

3.4.1保洁服务标准

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	（1）建立保洁服务的工作制度及工作计划，并按照执行。
		（2）做好保洁服务工作记录，记录填写规范、保存完好。
		（3）作业时采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。相关耗材的环保、安全性等应当符合国家相关规定要求。
		（4）进入保密区域时，有采购人相关人员全程在场。
2	办公用房区域保洁	（1）大厅、楼内公共通道： ①公共通道保持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。 ②门窗玻璃干净无尘，透光性好，每周至少开展1次清洁作业。 ③指示牌干净，无污渍，每日至少开展1次清洁作业。
		（2）电器、消防等设施设备： ①配电箱、设备机房、会议室音视频设备、消防栓及开关插座等保持表面干净，无尘无污迹，每月至少开展1次清洁作业。 ②监控摄像头、门禁系统等表面光亮，无尘、无斑点，每月至少开展1次清洁作业。
		（3）****楼梯间保持干净、无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。
		（4）开水间保持干净、无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。
		（5）作业工具间、开水间： ①保持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。 ②作业工具摆放整齐有序，表面干净无渍，每日消毒。
		（6）公共卫生间： ①保持干净，无异味，垃圾无溢出，每日至少开展1次清洁作业。 ②及时补充厕纸等必要用品。
		（7）电梯轿厢：①保持干净，无污渍、无粘贴物、无异味，每日循环擦拭，且清洁作业频次不少于6次。②灯具、操作指示板明亮。
		（8）平台、屋顶、天沟保持干净，有杂物及时清扫，每周至少开展1次清洁作业。
3	公共场地区域保洁	（1）每日循环清扫道路地面、停车场等公共区域，且作业频次不少于2次，保持干净、无杂物、无积水。
		（2）冰雪、冰冻等恶劣天气时及时清扫积水、积雪，并采取安全防护措施。
		（3）各种路标、宣传栏等保持干净，每半月至少开展1次清洁作业。
		（4）清洁室外照明设备，每月至少开展1次清洁作业。
		（5）绿地内无杂物、无改变用途和破坏、践踏、占用现象，每天至少开展1次巡查。
4	垃圾处理	（1）在指定位置摆放分类垃圾桶，并在显著处张贴垃圾分类标识。分类垃圾桶和****城市的要求设置。
		（2）桶身表面干净无污渍，每日开展至少1次清洁作业。
		（3）垃圾中转房保持整洁，无明显异味，每日至少开展1次清洁作业。
		（4）化粪池清掏，无明显异味，每半年至少开展1次清洁作业。
		（5）****楼产生的垃圾，进行清理分类，并运至垃圾集中堆放点。
		（6）垃圾装袋，日产日清。
		（7）建立垃圾清运台账，交由规范的渠道回收处理。
		（8）做好垃圾分类管理的宣传工作，督促并引导全员参与垃圾分类投放。
		（9）垃圾分类投放管理工作的执行标准，****城市的要求执行。
5	卫生消毒	（1）办公用房区域、公共场所区域和周围环境预防性卫生消毒，消毒后及时通风，每周至少开展1次作业。
		（2）发生公共卫生事件时，邀请专业单位开展消毒、检测等工作。配合采购人进行疫情等突发事件的应急处理。如采购人有防疫需求，供应商应对服务人员实行闭环管理，并依据实际情况对服务进行相关调整。
		（3）采取综合措施消灭老鼠、蟑螂，控制室内蚊虫滋生，达到基本无蝇。
		（4）对窨井、明沟、垃圾中转站等进行喷洒，投药，投药点有明显标志，每月至少开展1次作业。
		（5）对垃圾中转站进行消杀工作不少于一次，防止虫害滋生，夏季每2天至少开展1次作业，春秋季每周至少开展2次作业，冬季每周至少开展1次作业。

3.4.2清洁标准

序号	材质	清洁效果标准
1	硬质地面	（1）大理石：表面光亮、洁净、接缝四周边角无污垢。
		（2）花岗岩：表面光亮、洁净、接缝四周边角无污垢。
		（3）水磨石：表面光亮、无污渍。
		（4）木质地板：表面光亮、四周边间无积灰、无污渍。
		（5）瓷砖：光亮、明亮、无污渍、无水渍。
2	软地面	（1）地毯：色泽均一、无毛边、无污渍。
		（2）塑胶地面：表面平整、色泽均一、无残留物、无污渍、无板结。
3	金属材质	（1）哑光不锈钢：表面色泽均一、无斑点、无擦痕、无污迹。
		（2）抛光不锈钢：明亮、无擦痕、无印迹。
		（3）铝合金：表面光滑、洁净、无斑点、无灰尘、无污迹。
4	其他材质	（1）玻璃：洁净明亮、通透性强、无划痕、无水迹。
		（2）高密度板：色泽均一、无毛边、无污渍。
		（2）涂料：无灰尘、无污迹。
		（3）水泥：无灰尘、无污迹。
		（4）石膏：无灰尘、无污迹。

3.4.3垃圾分类标准

序号	种类	清洁效果标准
1	废弃电器及电子类产品	（1）建立台账制度，记录电器电子类资产数量、去向。
		（2）超过规定使用年限或经专业技术部门鉴定无法修复的履行资产处置程序后，交由具备资质的再生资源回收企业进行环保回收处理。
2	可回收物	（1）根据可回收物的种类和产生量，设置专门容器或临时存储空间，设置标识，专人分拣打包。
		（2）与专业回收企业合作，将可回收物纳入再生资源回收利用渠道。
		（3）涉密的废旧文件资料，按照保密规定和要求进行收运处置。
3	有害垃圾	（1）设立专门场所或容器，对不同品种的有害垃圾进行分类投放、收集、暂存，并在醒目位置设置有害垃圾标志。列入《国家危险废物名录》的有害垃圾，应按要求设置临时贮存场所。
		（2）有害垃圾应交由具备资质的机构进行收运处置，根据有害垃圾的品种和产生数量，合理约定收运频率。
4	厨余垃圾	（1）设置专门的密闭容器单独存放，明确专人清理，避免混入废餐具、塑料、饮料瓶罐、废纸等不利于后续处理的杂物。
		（2）建立健全台账制度，记录厨余垃圾数量、种类、处置单位。
		（3）鼓励供应商安装厨余垃圾就地资源化处理设备。
		（4）不具备就地资源化处理条件的要与专业的厨余垃圾收运处置机构签订收运处置协议，交由专业机构进行回收处理，做到“日产日清”
	其他垃圾	做到日产日清，及时清理。

3.5绿化服务

3.5.1室外绿化养护

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	（1）在采购人监督指导下开展委托的第三方绿化机构开展绿化服务。
		（2）制定绿化服务的工作制度及工作计划，并按照执行。
		（3）做好绿化服务工作记录，填写规范。
		（4）作业时采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。
		（5）相关耗材的环保、安全性应当符合规定要求。
2	修剪	（1）草地：根据长势状况每年定期修剪整形，草的高度不超过9cm且保持一致，草坪无杂草、草屑。
		（2）灌木：根据长势状况每年定期修剪整形，植物主枝分布均匀，通风透气，造型美观，绿篱整齐一致。
		（3）乔木：定期修剪，树冠圆整、树势均匀，45度剪口靠节光滑。针叶树应保持明显顶端优势。
3	灌溉	具体灌溉次数视天气情况而定，供水充足，保持植物良好长势，不出现大面积枯萎等缺水现象。
4	除杂草、松土	草地定期除杂草，草地上无开花杂草，花木丛中无高于花木的杂草；定期疏松表土，土壤疏松通透。
5	施肥	定期进行施肥，施肥均匀、充足、适度，保证绿化植物强壮、枝叶茂盛。
6	病虫害防治	及时防治，病株、虫害现象不成灾。
7	扶正、加固	对新植和弱小树木、植物做好综合防护，及时扶正加固。
8	补植	对因生长不良造成的残缺花草树木及时补种，能满足植物生长的条件下无黄土裸露。
9	防风防汛	灾前积极预防，对树木加固，灾后及时清除倒树断枝，疏通道路，清理扶植，尽快恢复原状。
10	清理绿化垃圾	修剪下来的树枝和杂草，当天清理运走，专人跟踪保洁。
11	防寒	寒冷季节应有防冻保温措施。

3.5.2室内绿化养护

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	（1）在采购人监督指导下开展委托的第三方绿化机构开展绿化服务。
		（2）制定绿化服务的工作制度及工作计划，并按照执行。
		（3）做好绿化服务工作记录，填写规范。
		（4）作业时采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。
		（5）相关耗材的环保、安全性应当符合规定要求。
2	绿化外观	土壤表层无杂物、无枯叶；叶子健壮，叶色正常，有光泽：盆器及托盘完好干净，托盘无积土。
3	摆放	根据室内布局的需要或物业服务对象需要在公共部位摆放绿化，布局合理、均匀、疏密有度。盆栽植物的色彩，形态和气质应与空间大小、装饰氛围及功能相协调。
4	修建养护	定期浇水、施肥，定期修剪，保证造型优美。
5	选种	选择观赏性强、观赏周期长、存活率高、方便管理的植物。

3.6会议服务

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	（1）会议服务按照采购人制定的《会议服务规范手册》执行。
		（2）应配备专业会议服务人员，包括但不限于以下内容：①具备扎实和系统的会议服务知识、技能，具备组织多种会务的经验。②熟悉会务各项管理制度和操作规范，以及各种会务流程。③掌握会务现场环境，熟悉会务现场设备使用方法。④具有妥善处理突发事件的能力。⑤做到专注、沉稳有耐心，行为大方得体，并拥有较强的观察能力和沟通能力。
2	会服培训	定期对会议服务人员进行系统性培训。培训内容包括但不限于：会议服务职业道德、职业技能、职业形象、应急措施、保密等。
3	服务规程	按照《机关事务管理会议服务规范》（DB21/T3235）和采购人制定的《会议服务规范手册》，细化会议服务工作规程，并形成相应文件，制定工作规程时，包括但不限于以下内容：①会议服务人员素质和能力。②会议服务人员行为礼仪、职业素养。③会议前准备工作包括会场预订、会议室确定、制定方案、现场布置等。会场布局参照《会议分类和术语》（GB/T30520）执行。④会中服务工作包括引领服务、续水服务、设备保障、会场巡查等。⑤会后清理工作包括设备设施复位、物品回收、会场清洁消毒等。
4	协同配合	与会议承办单位、管理职能部门和物业内部的餐饮、秩序、保洁、设备、信息等相关部门建立良好的协同机制，明确职责分工，服务协同。
5	现场管理	制定重要活动接待保障程序，责任落实到位。每次会议前按要求做好会前准备，根据会议要求布置会场。会议期间保持茶水供应，并定时续水。会议室要保持卫生，散会及时清理场地。会议用具齐全、洁净并及时消毒。
6	其他	完成指定的会务服务工作。

3.7食堂服务

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	建立健全各类管理制度和工作计划，包括但不限于就餐制度、餐前检查制度、餐中检查制度、餐后检查制度、出入库管理制度、库房管理制度、检斤验质制度、值班制度、安全生产及卫生检查制度、请示报告制度、个人卫生管理制度、健康检查制度、食品安全知识培训制度、食品用具清洗消毒制度、食材管理制度、餐具洗消制度、食品留样制度、面点制作管理制度、粗加工管理制度、烹饪加工卫生制度、凉拌菜加工卫生管理制度、食品添加剂的使用与管理制度、食堂消杀制度、餐卡（就餐码）管理制度、设施设备管理制度、制止餐饮浪费管理制度、节约制度等。
		建立健全各类应急处置预案，包括但不限于火灾处置预案、燃气泄漏处置预案、紧急撤离预案、食品中毒处置预案、公共卫生事件管控预案，定期进行完善修订和推演，确保预案可行性。
		建立健全岗位职责，确保职责清晰、全面覆盖。
		科学编制食谱，确保菜品丰富、营养搭配、成本合理。
		建立自查制度。定期开展自查，对照自查以及管理职能部门、行业监管部门监督检查发现的问题隐患现场复核整改。
		开展制止餐饮浪费、食品安全、餐饮浪费、科学饮食健康宣传，布置现场宣传氛围、展板等。
		符合《食品安全国家标准餐饮服务通用卫生规范》GB31654的规定。
2	人员要求	（1）从业人员应取得健康证明后方可上岗，并每年进行健康检查。患有有碍食品安全疾病的人员，不得从事食堂工作。
		（2）从业人员应熟悉食品安全相关知识，具备食品安全规范操作和风险防控的能力，自觉遵守相关法律法规，经考核合格后，方可上岗。
		（3）应制定食堂人员管理制度，明确各岗位职责、服务标准、操作流程、行为规范等，定期开展法律法规、安全生产、专业技能、服务礼仪等培训。
		（4）用餐人数或供餐人数超过1000人的食堂应配备食品安全总监，1000人以下的应配备食品安全员，食品安全总监和食品安全员数量可根据实际需要确定，并报管理职能部门审核。
		（5）应实行每日晨检制度，填写《从业人员岗前检查记录表》。发现有发热、腹泻、咳嗽等病症及皮肤有伤口或感染的从业人员，暂停从事接触直接入口食品的工作，待查明原因并治愈后方可重新上岗。
		（6）建立从业人员管理档案，对人员入职、考察、健康、离职等情况进行记录。
3	设施设备管理	（1）配备食品留样专用冷藏柜，温度设置为0℃—6℃。
		（2）垃圾、泔水容器密闭完好，厨房垃圾实施分类和减量处理。
		（3）粗加工间、进货、存菜间设置专区。
		（4）落实冷荤间“五专”（专人、专室、专工具、专消毒、专冷藏）要求，设专用洗手设施，冷荤食品窗口传菜，消毒灯安装到位，冷荤间有门帘或幕帘，设独立空调。
		（5）工具、用具、餐饮具材料符合国家标准，储存食品工用具、容器、冰箱生熟、荤素分置和使用，标志明显；直接入口的食品采用无毒、清洁的材料包装，禁用有色塑料容器。
		（6）设备设施按要求正确使用，并定期保养。
4	原料验收	原料验收人员不少于2人，现场验收并签字确认。验收时应查验保留相关证明、票据和凭证。采购畜禽肉类的，还应查验动物产品检疫合格证明；采购猪肉的，还应查验肉品品质检验合格证明。验收时如发现重量和数量与订单不一致，应要求供应商补齐不足部分，发现有质量问题可拒收，并要求供应商进行退换货处理，填写退换货记录表，验收完成后填写收货记录。
5	食品储存	（1）设置食品品种和数量相适应的食品贮存库房。贮存区域分开设置，做到分类分架，专室专用，离墙隔地，分食品与非食品区，生食和熟食、原料、半成品和成品分开贮存，并设置冷藏（冻）库房。所有库房物品上架保存，库内干净整洁无异味；冷冻、冷藏库温度达标。无过期和霉变食品，无病媒生物污染，无个人物品。
		（2）建立库房管理制度，明确专人负责，食材采购、出入库的溯源管理。
		（3）库房管理人员应定期盘点数量，检查原料质量，及时清理腐败变质、超过保质期的食品原料、食品添加剂等产品，每天对食品库房进行清洁，定期消毒。冷藏（冻）库房实时进行温度监测，定期清洁除霜，并做好记录。
		（4）库房应有良好的通风，并采取相应的防腐、防尘、防蝇、防鼠、防虫、防火、防潮等措施。
		（5）散装食品贮存位置应标明食品的名称、生产日期或生产批号、使用期限等内容，宜使用密闭容器贮存。
		（6）库房出入库应保持运输、装卸食品时包装、容器和工具无污染，运输冷藏、冷冻食品应符合保温要求。食品原材料进操作间去掉外包装，禽蛋进操作间倒箱。
		（7）按照先进、先出、先用的原则，使用食品原料、食品添加剂和食品相关产品。入库时应核对产品名称、规格、数量等，填写《入库记录表》，出库时应查验所领产品包装、保质期、质量等情况，填写《出库记录表》。
		（8）设置专柜存放食品添加剂，标注“食品添加剂”字样，并由专人保管、领用、登记，使用时应填写《食品添加剂使用记录表》
		（9）建立农药残留快速检测制度，食品检验人员对采购的蔬菜、水果等鲜活食品原材料进行抽样检测，农药残留超标的食品原料禁止使用。
		（10）建立食品留样制度，留取当餐供应所有菜肴，每份不少于150克，有标签标明菜名，在规定位置冷藏存放48小时。
6	初加工管理	（1）应分设肉类、水产类、蔬菜等原料加工洗涤专用池，并有明显标志。清洗后的食品原料应按类别放置在指定容器或区域内，不应混放和交叉使用。
		（2）食品初加工间应通风良好、清洁卫生，有防尘、防鼠、防蝇、防蟑螂及消除其他有害昆虫的措施，保持上下水管道畅通，无积水、无垃圾积存、无异味。
		（3）加工过程中，需要解冻、泡发的食品原料，应按需准备、按需加工，不宜反复解冻食品或泡发过多的食品。
		（4）加工不同食材应使用不同类别或颜色标识的工具、设备，加工完成后应及时清洗消毒，定位悬挂存放，并做好切配场所的清洁卫生。易腐烂变质食品应尽量缩短在常温下的存放时间，加工后及时使用或冷藏。
		（5）食品原料初加工后，应按食品原料类型和规格分别存放于固定盛放容器中。
		（6）配菜与出菜盘专用，标志明显；刀具无锈，定位存放，盖布洁净，正反标识清晰，刀具、砧板，生熟、荤素分置和使用。
		（7）蛋禽使用前应清洗外壳，必要时消毒外壳，并且保证蛋类无裂缝变质和异味。鲜禽畜类肉制品使用前应保证无腐败变质和异味。
7	专间和专用操作间管理	（1）指定专人负责专间和专业操作区，其他人员不应随意进出，个人生活用品及杂物不应带入。
		（2）进入专间前应严格按照标准更换专用工作服帽，清洗消毒手部，佩戴口罩和一次性手套。
		（3）专间和专用操作区消毒设施，配备专用刀具、案板、容器、加工设备等用具齐全，且布置摆放有序。
		（4）专间制作时应先检查原料新鲜度，如有问题立即停止制作并撤换原材料。
		（5）在专用冷冻或冷藏设备中存放食品时，宜将食品放置在密闭容器内或使用保鲜膜等进行无污染覆盖。生食海产品加工后至食用前应不超过1小时。
		（6）专间制作的各类凉菜应现配现用，当餐供应，装盘后不可交叉重叠存放。
8	烹饪管理	（1）烹饪前应全面检查各类烹饪用具、水电气设施，保持操作区域用具齐全、设备安全、干净整洁。
		（2）应认真检查待加工食品，腐败变质及感官性状异常的，不进行烹饪，并予以登记清理。食品加工应按照规定流程操作，并达到可食用标准。
		（3）烹饪食品时，油烟排放应符合《饮食业油烟排放标准》GB18483的要求。
		（4）使用食品添加剂的，应按照《食品添加剂使用卫生标准应用指南》GB2760的规定执行。
		（5）盛放食品的容器或器具应生熟分开，并有明显标注，加工后直接入口的熟食应存放在专用已消毒的用具、餐具中。剩余食品及原料按照熟食品、半成品、生食品卫生要求分类存放，不应混放和交叉叠放。
		（6）食用油应定期更换处理，不宜反复煎炸。
		（7）服务人员不应对着饭菜咳嗽、打喷嚏等，尝试饭菜口味时使用专用工具。
		（8）烹饪完成后，应及时为调料加盖，清洗工具用具，定位存放。灶台地面冲刷干净，不留残渣油污，不留卫生死角，及时清除垃圾。
		（9）不得发生以下行为： ①饭菜不热、夹生、口感较差、不熟。 ②供应不及时。 ③同一种类菜品当餐重复使用。 ④菜品供应直至供餐结束，无故中途不得换菜。
9	留样管理	（1）配备专用留样冷藏柜和留样容器，定期清洗消毒，不应存放与留样食品无关的物品，防止交叉污染。
		（2）留样柜应有明显的“食品留样”标识，留样容器应规范标注当餐留样食品的日期、时间、品名、餐次、留样人信息。留样食品应包括当餐所有食品成品，每个品种留样量不少于125g，留样时间不少于48小时。
		（3）留样容器使用前应清洗消毒，留样食品取样后，立即存放在完好的设备内，以免被污染。
		食品留样应有专人负责管理并详细登记留样信息，填写《食品留样记录表》。
10	供餐管理	（1）开餐前应按要求完成准备工作，对运餐工具、餐（饮）具、餐、餐椅等进行清洁消毒。
		（2）食品装入容器后可加盖或用保鲜膜做无污染覆盖，于开餐前摆放到位。
		（3）应指定专人负责现场秩序维护和人员引导。
		（4）服务人员应面带微笑、主动服务，餐中添加食品时应整盘替换并利用服务间隙整理食品及台面。
		（5）停止供餐后，应及时整理清洁，餐（饮）具应在就餐后及时进行分类回收。回收的餐（饮）具应按回收通道送至清洗区进行清洗消毒，消毒后的餐（饮）具应符合行业规定，并存放在专用密闭容器内。
11	废弃物处理	（1）餐厅收餐区应按照餐厨垃圾分类处置要求配备废弃物存放容器，废弃物存放容器应带有盖子，防止不良气味或污水溢出。
		（2）应指定有资质的机构对餐厨废弃物进行收运、处理。
		（3）餐厨废弃物日产日清，并建立处置台账，详细记录餐厨废弃物的处置时间、种类、数量、去向等信息。
12	反食品浪费	（1）将反食品浪费工作纳入现有食堂管理制度，加强采购、运输、贮存、加工、供餐等全过程节约管理，减少浪费。
		（2）设置不同规格或容量的餐具，制作小份餐，满足就餐人员多样需求。
		（4）营造厉行节约氛围，悬挂“杜绝餐饮浪费”等宣传口号或摆放宣传标识。
		（5）提示引导用餐人员适度点餐、按需取餐，对浪费情况及时进行提醒和制止。
		（6）参照《节约型机关评价导则》GB/T29118-2023制定反食品浪费工作方案，并报职能监管部门备案，推行标准化公务用餐，提供分餐、打包等服务。
		（7）加强菜品、就餐人数、食材消耗、余量、厨余垃圾的信息统计，科学调整菜品种类及供餐计划，做到每天按人按量供应主副食。
		（8）年度厨余垃圾总量不超过上一年度。
13	菜单设计	（1）建立菜品评价机制，了解就餐人员需求，每周科学制定食谱，并报采购人审核。
		（2）合理统筹经费使用管理，保持菜品质量均衡稳定。注重菜品研发，创新食材搭配利用，丰富菜品种类。
		（3）结合就餐群体，根据不同季节变化、民族习惯、传统习俗等合理调配菜品。鼓励提供少油少盐、无食品添加剂等健康营养菜品，制定绿色健康食谱。
14	档案管理	（1）建立完善餐饮服务档案管理制度，档案记录内容包括但不限于：食品原料采购记录、收货查验及退换货记录、出入库记录、食品添加剂记录、食品留样记录、餐具及工具清洗消毒记录、专间和专用操作区物品清洗消毒记录、消毒液配制使用记录、从业人员岗前检查记录、人员健康证明文件、设施设备运行情况检查记录、日常卫生检查记录、餐厨垃圾处理记录等。
		（2）保证记录内容真实、详细，字迹清晰，可采用信息技术手段进行记录管理：记录结果应进行分类、整理、保管并形成档案，按档案管理规定进行保存。进货查验记录、收货记录和相关凭证的保存期限不应少于产品保质期满后6个月：没有明确保质期的，保存期限不应少于2年。
15	食品安全管理	（1）建立食品安全管理制度，制定食物中毒事件应急预案，明确岗位职责，强化过程管理，实施风险重点防控。
		（2）发生食品安全事件后，应立即停止食品供应，并封存导致食物中毒及可疑导致食物中毒的食品，封闭食堂厨房加工场地，严禁故意破坏现场，并立即向有关部门报告，配合做好救治工作。
		（3）配合有关部门对食品安全事件开展调查处理，做好场所物品消毒。
16	病媒生物预防	（1）病媒生物防制合格率100%，密度低于国家标准，无蚊蝇滋生现象，染蟑鼠率3%以下。
		（2）消毒、检测报告和消杀记录齐全。定期委托专业机构进行病媒生物消杀和清洗消毒。
		（3）食堂内安装的纱窗、纱门、门帘、风幕、自动门等无破损。各类管道设施安装防鼠装置。设置鼠盒、毒饵、新鲜有效；防蝇帘、防蝇灯完好有效。
		（4）餐厅、操作间墙壁无洞穴和缝隙；灭蝇灯悬挂于操作间出入口和通道，***网眼孔径小于6***网罩。
		（5）***网罩，库房门包铁皮设防鼠板，无裂痕、破损，库房无鼠、蟑螂等四害。
17	环境卫生	达到无烟餐饮单位标准。餐厅保持空气流通，无异味。餐厅内外环境干净、整洁，周围无污染，无卫生死角无乱堆、乱放杂物。食堂设洗手池、卫生间，保证设备完好。加热台每日更换清水。工作间地面干净、无积水、无杂物。灯管、风扇、抽油机、排风扇、墙壁干净，无油污、灰尘、***网。操作台、灶台、餐台以及各种炉具整洁，里外干净，光亮。 就餐座椅及地面干净无污渍、无油渍。更衣室卫生保持整洁，应有更衣柜、墙上有挂钩、物品摆放整齐。卫生间干净整洁，无异味，无卫生死角。
18	公务接待	高标准完成采用人指定的公务接待用餐保障任务，不得出现一般或重大保障失误。
19	其他	完成采购人指定的其他工作。

4.供应商履行合同所需的设备

采购人根据项目实际需求，需要供应商提供作业设备用于物业管理服务的，可在下表中列出。

序号	用途	作业设备名称	数量	单位
1	保洁服务	地面清洗机	4	台
2	保洁服务	扫地车	1	辆
3	保洁服务	手推式地面洗地机	2	台
4	保洁服务	人驾式地面洗地机	2	辆
5	保洁服务	干风机	2	台
6	保洁服务	高压水枪	1	个
7	保洁服务	中大型吸尘器	2	个
8	保洁服务	消毒机器人	1	台
9	保洁服务	落叶吹风机	1	台

5.物业管理服务人员需求

部门职能	岗位	同时在岗人数	岗位所需总人数	备注
****中心	项目经理	1	1	男，年龄50周岁以下，本科以上学历。拥护中国共产党，遵纪守法，品行端正，爱岗敬业。身体健康，体型端正，无传染性疾病。具有3年以上非住宅类物业服务项目管理经验，具有较强的管理协调能力，具备一定的文字综合能力。
综合服务部	主管	1	1	年龄50周岁以下，大专以上学历。拥护中国共产党，遵纪守法，品行端正，无纹身，爱岗敬业。身体健康，体型端正，无传染性疾病。具有较强的管理协调能力，具备一定的文字综合能力。具有接待、报修、投诉等相关工作能力。
	文员兼管家	1	1	50周岁以下，大专以上学历。拥护中国共产党，遵纪守法，品行端正，爱岗敬业。身体健康，体型端正，无纹身，无传染性疾病。具备文字综合能力、品质管理、文档管理等综合能力，具备处理接待、报修、投诉等相关工作能力，能熟练使用计算机和智能手机。
行政事务部	主管	1	1	年龄50周岁以下，大专以上学历。拥护中国共产党，遵纪守法，品行端正，爱岗敬业。身体健康，体型端正，无传染性疾病。具备较强的管理协调能力，能熟练使用计算机办公软件，具备一定的文字综合能力。
	副主管	1	1	年龄63周岁以下，大专以上学历，专业为财务管理、会计学、审计学等相关专业。拥护中国共产党，遵纪守法，品行端正，爱岗敬业。身体健康，体型端正，无传染性疾病。有3年以上财务工作经验，具备较强的管理协调能力，能熟练使用计算机办公软件，具备一定的文字综合能力。
	文员	1	1	50周岁以下，大专以上学历。拥护中国共产党，遵纪守法，品行端正，爱岗敬业。身体健康，体型端正，无纹身，无传染性疾病。具备文字综合能力、品质管理、文档管理等综合能力，具备处理接待、报修、投诉等相关工作能力，能熟练使用计算机和智能手机。
	库房管理员	2	2	女，年龄50周岁以下，大专以上学历，身体健康，能熟练操作计算机软件和电子设备，具有较强的沟通协调能力，对数字敏感，具有较好的数据管理和统计分析能力。
	质检员	1	1	年龄50周岁以下，大专以上学历。拥护中国共产党，遵纪守法，品行端正，爱岗敬业。身体健康，体型端正，无传染性疾病。具有较强的沟通协调能力，对数字敏感，具有较好的数据管理和统计分析能力，具备现场质检、安全检查、食堂流程巡查相关工作能力。
	收发员	3	3	女，年龄55周岁以下。拥护中国共产党，遵纪守法，品行端正，爱岗敬业。身体健康，体型端正，无传染性疾病。具备接收、分发、登记和传递报刊、信件能力，能熟练使用计算机和智能手机。
工程运维部	主管兼总维修工	1	1	男，年龄45周岁以下，大专以上学历。拥护中国共产党，遵纪守法，品行端正，爱岗敬业。身体健康，体型端正，无传染性疾病。具有较强的工程管理工作经验，能够看懂施工图纸和设计图纸，具备电气工程、电工作业、制图作业相关操作资质。具有较强的协调沟通能力，能熟练使用计算机和智能手机。
	副主管兼强电设备维修工	1	1	男，年龄50周岁以下。拥护中国共产党，遵纪守法，品行端正，爱岗敬业。身体健康，体型端正，无传染性疾病。具有较强的工程管理工作经验，具备电工作业、作业相关操作资质。具有较强的协调沟通能力，能熟练使用计算机和智能手机。
	电工	3	3	男，年龄60周岁以下。拥护中国共产党，遵纪守法，品行端正，爱岗敬业。身体健康，体型端正，无传染性疾病。具有良好的机电专业基础知识，熟悉机电设备、设施的运行、维护管理工作，具有设备运行管理和维修经验，持有特种作业操作证（电工）（上岗前查验证书），能搬运大件物品。
	变电运维值班员兼高压电工	2	6	男，年龄60周岁以下。拥护中国共产党，遵纪守法，品行端正，爱岗敬业。身体健康，体型端正，无传染性疾病。具有良好的机电专业基础知识，熟悉机电设备、设施的运行、维护管理工作，具有设备运行管理和维修经验，持有特种作业操作证（高压电工）（上岗前查验证书）。能搬运大件物品。实行24小时值班制。
	空调机组运维工	1	3	男，年龄60周岁以下。拥护中国共产党，遵纪守法，品行端正，爱岗敬业。身体健康，体型端正，无传染性疾病。具有良好的中央空调专业基础知识，熟悉空调系统设备、设施的运行、维护管理工作，具有设备运行管理和维修经验，持有特种作业操作证（制冷与空调作业）（上岗前查验证书）。能搬运大件物品。实行24小时值班制。
	水暖工	3	4	男，年龄60周岁以下。拥护中国共产党，遵纪守法，品行端正，爱岗敬业。身体健康，体型端正，无传染性疾病。具有良好的水暖专业基础知识，熟悉给排水系统设备、设施的运行、维护管理工作，具有设备运行、维修、管理经验，熟练掌握水、电焊技术，持有特种作业操作证（焊工）（上岗前查验证书）。能搬运大件物品。
	木工	1	1	男，年龄55周岁以下。拥护中国共产党，遵纪守法，品行端正，爱岗敬业。身体健康，体型端正，无传染性疾病。具备木工基本技能，熟练使用木工工具和设备，能够看懂施工图纸和设计图纸。能搬运大件物品。
	油工	1	1	年龄60周岁以下。拥护中国共产党，遵纪守法，品行端正，爱岗敬业。身体健康，体型端正，无传染性疾病。具有良好的油工、喷漆、刮大白、刷涂料等工作经验，技术熟练。能搬运大件物品。
	电焊工	1	1	男，年龄60周岁以下。拥护中国共产党，遵纪守法，品行端正，爱岗敬业。身体健康，体型端正，无传染性疾病。具有熟练的电焊操作经验，技术熟练，持有特种作业操作证（焊工）（上岗前查验证书）。能搬运大件物品。
会议服务部	主管	1	1	女，年龄35周岁以下，大专以上学历，身高1.65米以上。拥护中国共产党，遵纪守法，品行端正，爱岗敬业。身体健康，体型匀称，无纹身，无传染性疾病。具备较强的管理协调能力，掌握会务接待流程，具有正规的会务接待、礼仪专业培训经历和会务接待工作经历，具有较高的会务、服务、接待专业水准；品貌端庄，举止文雅大方，能熟练使用计算机和智能手机。
	副主管	1	1	女，年龄35周岁以下，身高1.65米以上。拥护中国共产党，遵纪守法，品行端正，爱岗敬业。身体健康，体型匀称，无纹身，无传染性疾病。具备较强的管理协调能力，掌握会务接待流程，具有正规的会务接待、礼仪专业培训经历和会务接待工作经历，有较高的会务、服务、接待专业水准，品貌端庄，举止文雅大方，能熟练使用计算机和智能手机。
	会议服务员	12	12	女，年龄35周岁以下，身高1.65米以上。拥护中国共产党，遵纪守法，品行端正，爱岗敬业。身体健康，体型匀称，无纹身，无传染性疾病。了解会务接待流程，受过会务接待专业培训，品貌端庄，举止文雅大方，形象气质较好。
保洁部	主管	1	1	年龄45周岁以下，大专以上学历。拥护中国共产党，遵纪守法，品行端正，爱岗敬业。身体健康，体型端正，无纹身，无传染性疾病。具有较强的管理能力和工作责任心，****楼保洁服务经验，服从管理，具有较强的服务意识，能熟练使用计算机和智能手机。
	副主管	2	2	年龄50周岁以下。拥护中国共产党，遵纪守法，品行端正，爱岗敬业。身体健康，体型端正，无纹身，无传染性疾病。具有较强的管理能力和工作责任心，****楼保洁服务经验，服从管理，具有较强的服务意识，能熟练使用计算机和智能手机。
	专项保洁员	2	4	年龄58周岁以下。拥护中国共产党，遵纪守法，品行端正，爱岗敬业。身体健康，体型端正，无纹身，无传染性疾病。能熟练操作专项保洁设备，具备高空清洁作业能力，能熟练操作日常保洁用具。
	保洁员	30	30	女，年龄60周岁以下。拥护中国共产党，遵纪守法，品行端正，爱岗敬业。身体健康，体型端正，无纹身，无传染性疾病。具有保洁相关工作经验，能熟练操作日常保洁用具。
餐饮保障部	经理兼营养师	1	1	年龄在50周岁以下，具有本科以上学历。拥护中国共产党，遵纪守法，品行端正，爱岗敬业。身体健康，体型端正，无纹身，无传染性疾病。具有丰富的食堂餐饮服务管理经验，五官端正、责任心强，能熟练使用计算机和智能手机，具有较强的管理沟通协调能力和语言表达能力。具有健康管理师或营养师从业资质，能够分析菜品的营养成分，并进行营养配餐和菜谱设计。
	行政总厨	1	1	年龄在50周岁以下，具有大专以上学历。拥护中国共产党，遵纪守法，品行端正，爱岗敬业。身体健康，体型端正，无传染性疾病。具有5年以上食堂餐饮服务管理经验。能烹制中（西）餐菜肴并可制定公务接待菜谱，具有一定的组织、管理和协调能力。
	食品质检员兼内勤	2	2	50周岁以下，大专以上学历。拥护中国共产党，遵纪守法，品行端正，爱岗敬业。身体健康，体型端正，无纹身，无传染性疾病。熟悉食品安全相关法律法规，掌握食品质检专业知识。具备文字综合、品质管理、文档管理等综合能力。
	餐厅主管	5	5	女，45周岁以下。拥护中国共产党，遵纪守法，品行端正，爱岗敬业。身体健康，体型端正，无纹身，无传染性疾病。具有3年以上食堂餐饮服务管理经验，责任心强。
	厨师长兼食品安全员	5	5	60周岁以下。拥护中国共产党，遵纪守法，品行端正，爱岗敬业。身体健康，体型端正，无传染性疾病。具有5年以上食堂餐饮工作经验，能烹制中（西）餐菜肴并可制定公务接待菜谱，具有一定的组织、管理和协调能力。
	餐厅副主管兼服务员	4	6	女，45周岁以下。拥护中国共产党，遵纪守法，品行端正，爱岗敬业。身体健康，体型端正，无纹身，无传染性疾病。具有食堂餐饮服务管理经验，责任心强。
	厨师	8	10	60周岁以下。拥护中国共产党，遵纪守法，品行端正，爱岗敬业。身体健康，体型端正，无传染性疾病。具有3年以上食堂餐饮工作经验，能烹制中（西）餐菜肴并可制定公务接待菜谱。具有一定的组织、管理和协调能力。
	麻辣烫厨师	2	2	60周岁以下。拥护中国共产党，遵纪守法，品行端正，爱岗敬业。身体健康，体型端正，无传染性疾病。具有制作麻辣烫工作经验。
	铁板厨师	1	1	60周岁以下。拥护中国共产党，遵纪守法，品行端正，爱岗敬业。身体健康，体型端正，无传染性疾病。具有制作铁板烧工作经验。
	抻面师	1	1	60周岁以下。拥护中国共产党，遵纪守法，品行端正，爱岗敬业。身体健康，体型端正，无传染性疾病。能够制作各种粗细、宽窄、口味抻面，具有2年以上相关工作经验。
	回民厨师	1	1	60周岁以下。拥护中国共产党，遵纪守法，品行端正，爱岗敬业。身体健康，体型端正，无传染性疾病。具有3年以上食堂餐饮工作经验，熟悉少数民族饮食习惯，能够制作回民餐菜肴。
	西点师	1	1	60周岁以下。拥护中国共产党，遵纪守法，品行端正，爱岗敬业。身体健康，体型端正，无传染性疾病。具有3年以上相关工作经验，能够制作各种中西面点及生日蛋糕。
	面点师	6	6	60周岁以下。拥护中国共产党，遵纪守法，品行端正，爱岗敬业。身体健康，体型端正，无传染性疾病。具有3年以上相关工作经验，能够制作各式面点及西点。
	面案工	12	12	60周岁以下。拥护中国共产党，遵纪守法，品行端正，爱岗敬业。身体健康，体型端正，无传染性疾病。具有2年以上工作相关经验，能够制作各种花样繁多面点。
	水案工	11	11	60周岁以下。拥护中国共产党，遵纪守法，品行端正，爱岗敬业。身体健康，体型端正，无传染性疾病。具有3年以上食堂餐饮工作经验，刀工娴熟。
	拌菜师	7	7	60周岁以下。拥护中国共产党，遵纪守法，品行端正，爱岗敬业。身体健康，体型端正，无传染性疾病。具有3年以上食堂餐饮工作经验，能够制作多种风味小菜。
	豆腐师	1	1	60周岁以下。拥护中国共产党，遵纪守法，品行端正，爱岗敬业。身体健康，体型端正，无传染性疾病。具有3年以上制作豆制品工作经验，能够制作豆制品。
	服务员	14	14	女，45周岁以下。拥护中国共产党，遵纪守法，品行端正，爱岗敬业。身体健康，体型端正，无纹身，无传染性疾病。具有食堂餐饮服务经验，责任心强。
	勤杂工	13	13	60周岁以下。拥护中国共产党，遵纪守法，品行端正，爱岗敬业。身体健康，体型端正，无传染性疾病。

注：供应商应当按照国家相关法律法规，合理确定服务人员工资标准、工作时间等。

供应商应当自行为服务人员办理必需的保险，有关人员伤亡及第三者责任险均应当考虑在报价因素中。

6.商务要求

6.1基本服务考核验收要求

序号	服务内容	考核验收要求
1	目标与责任	服务年度周期内，首次未达标予以提示，第二次起，每次物业费核减500元。
2	服务人员要求	第（1）至（7）项服务年度周期内，首次未达标予以提示，第二次起，每次物业费核减500元。
		第（8）项服务人员空岗周期单岗单次不超过5个工作日，予以提示，第6个空岗日起按照该岗位核定工资标准核减。计算方式为：（月工资÷工作天数）×空岗天数。
		第（9）项未达标或服务人员未履行保密主体责任，造成失泄密等事件，追究相关人员责任，情节较轻的，核减物业费10000元，季度考核评价为不合格，情节严重的，核减物业费50000万元，年度考评不合格。
		第（10）项未达标，责令违法违纪违规服务人员立即调离本项目，物业费核减5000元。
3	保密和思想政治教育	服务年度周期内，首次未达标予以提示，第二次起，每次物业费核减200元。
4	培训管理	服务年度周期内，首次未达标予以提示，第二次起，每次物业费核减200元。
5	档案管理	服务年度周期内，首次未达标予以提示，第二次起，每次物业费核减200元。
6	服务评价与改进	服务年度周期内，首次未达标予以提示，第二次起，每次物业费核减200元。
7	节能管理	该项采取年度指标考评，年度指标未完成，核减物业费1000元。
8	大型活动保障	服务年度周期内，首次未达标予以提示，第二次起，每次物业费核减500元。
9	应急保障预案	服务年度周期内，首次未达标予以提示，第二次起，每次物业费核减500元。
10	公共卫生事件应对	服务年度周期内，首次未达标予以提示，第二次起，每次物业费核减100元。
11	运作与值班	服务年度周期内，首次未达标予以提示，第二次起，每次物业费核减200元。
12	信报收发	服务年度周期内，首次未达标予以提示，第二次起，每次物业费核减200元。
13	着装和仪容仪表	服务年度周期内，首次未达标予以提示，第二次起，每次物业费核减200元。
14	服务热线及紧急维修	服务年度周期内，首次未达标予以提示，第二次起，每次物业费核减200元。
15	财务管理	服务年度周期内，首次未达标予以提示，第二次起，每次物业费核减500元。

6.2房屋维护服务考核验收要求

序号	服务内容	考核验收要求
1	主体结构、围护结构、部品部件	服务年度周期内，首次未达标予以提示，第二次起，每次物业费核减200元。
2	其他设施	服务年度周期内，首次未达标予以提示，第二次起，每次物业费核减200元。
3	装饰装修监督管理	服务年度周期内，首次未达标予以提示，第二次起，每次物业费核减200元。
4	标识标牌	服务年度周期内，首次未达标予以提示，第二次起，每次物业费核减200元。
5	文体设施	服务年度周期内，首次未达标予以提示，第二次起，每次物业费核减200元。

6.3公用设施设备维护服务考核验收要求

序号	服务内容	考核验收要求
1	基本要求	服务年度周期内，首次未达标予以提示，第二次起，每次物业费核减500元。
2	设备机房	服务年度周期内，首次未达标予以提示，第二次起，每次物业费核减500元。
3	给排水系统	服务年度周期内，首次未达标予以提示，第二次起，每次物业费核减500元。
4	空调系统	服务年度周期内，首次未达标予以提示，第二次起，每次物业费核减500元。
5	消防系统	服务年度周期内，首次未达标予以提示，第二次起，每次物业费核减500元。
6	供配电系统	服务年度周期内，首次未达标予以提示，第二次起，每次物业费核减500元。
7	照明系统	服务年度周期内，首次未达标予以提示，第二次起，每次物业费核减500元。
8	电梯系统	服务年度周期内，首次未达标予以提示，第二次起，每次物业费核减500元。
9	燃气设施	服务年度周期内，首次未达标予以提示，第二次起，每次物业费核减500元。

6.4保洁服务考核验收要求

序号	服务内容	考核验收要求
1	基本要求	服务年度周期内，首次未达标予以提示，第二次起，每次物业费核减200元。
2	办公用房区域保洁	服务年度周期内，首次未达标予以提示，第二次起，每次物业费核减100元。
3	公共场地区域保洁	服务年度周期内，首次未达标予以提示，第二次起，每次物业费核减100元。
4	垃圾处理	服务年度周期内，首次未达标予以提示，第二次起，每次物业费核减200元。
5	卫生消毒	服务年度周期内，首次未达标予以提示，第二次起，每次物业费核减200元。

6.5绿化服务考核验收要求

绿化服务考核验收要求由采购人与委托的第三方专业机构另行确定。

6.6会议服务考核验收要求

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	服务年度周期内，首次未达标予以提示，第二次起，每次物业费核减200元。
2	会服培训	服务年度周期内，首次未达标予以提示，第二次起，每次物业费核减200元。
3	服务规程	服务年度周期内，首次未达标予以提示，第二次起，每次物业费核减200元。
4	协同配合	服务年度周期内，首次未达标予以提示，第二次起，每次物业费核减200元。
5	现场管理	服务年度周期内，首次未达标予以提示，第二次起，每次物业费核减200元。
6	其他	未达标每次物业费核减500元。

6.7食堂服务考核验收要求

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	服务年度周期内，首次未达标予以提示，第二次起，每次物业费核减200元。
2	人员要求	服务年度周期内，首次未达标予以提示，第二次起，每次物业费核减200元。
3	设施设备管理	服务年度周期内，首次未达标予以提示，第二次起，每次物业费核减200元。
4	原料验收	服务年度周期内，首次未达标予以提示，第二次起，每次物业费核减200元。
5	食品储存	服务年度周期内，首次未达标予以提示，第二次起，每次物业费核减200元。
6	初加工管理	服务年度周期内，首次未达标予以提示，第二次起，每次物业费核减200元。
7	专间和专用操作间管理	服务年度周期内，首次未达标予以提示，第二次起，每次物业费核减200元。
8	烹饪管理	服务年度周期内，首次未达标予以提示，第二次起，每次物业费核减200元。
9	留样管理	服务年度周期内，首次未达标予以提示，第二次起，每次物业费核减200元。
10	供餐管理	服务年度周期内，首次未达标予以提示，第二次起，每次物业费核减200元。
11	废弃物处理	服务年度周期内，首次未达标予以提示，第二次起，每次物业费核减200元。
12	反食品浪费	服务年度周期内，首次未达标予以提示，第二次起，每次物业费核减200元。
13	菜单设计	服务年度周期内，首次未达标予以提示，第二次起，每次物业费核减200元。
14	档案管理	服务年度周期内，首次未达标予以提示，第二次起，每次物业费核减200元。
15	食品安全管理	服务年度周期内，首次未达标予以提示，第二次起，每次物业费核减500元。
		造成食品卫生事件，每次核减1000元。
		造成食品安全事故，每次核减5000元，季度考核评价为不合格。
16	病媒生物预防	服务年度周期内，首次未达标予以提示，第二次起，每次物业费核减1000元。
17	环境卫生	服务年度周期内，首次未达标予以提示，第二次起，每次物业费核减1000元。
18	公务接待	未完成采购人指定的公务接待任务或造成重大接待失误，每次核减物业费5000元，季度考核评价为不合格。
19	其他	服务年度周期内，首次未达标予以提示，第二次起，每次物业费核减500元。

考核说明：1.考核评价验收工作每季度开展1次，考核评价验收结果作为付款依据。

2.季度考核总核减金额超过20000元，该季度考核评价为不合格。

3.服务年度周期内，两个季度考核不合格，年度总评为不合格。

7.需要说明的其他事项

7.1本次招标委托物业管理是机关办公重地，对安全性、保密性、规范性要求严格，物业服务要求高标准、高规格。采购人对拟派本项目人员进行业务归口管理。供应商要与采购人建立持久、及时的信息沟通与反馈机制，服从采购人的监督指导。

7.2供应商负责制定物业及综合服务方案，制定各项规章制度，确定组织架构及人员分工安排等，在实施前须报采购人审核批准，并全面贯彻执行。根据合同规定或采购人指示全面完成委托管理事项，不得将、保洁服务、会议服务、工程维修维护、餐饮服务等委托管理事项转给第三人，对确需由其他专业公司承担的事项（如绿化、消杀、垃圾清运、除雪、绿植租摆或其他专业性较强的工作），必须经采购人同意后并在采购人监督指导下方可转委托。

7.3供应商应保持同采购人管理职能部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重采购人的意见，接受采购人的管理、监督和指导。采购人决定本项目的岗位设置，并对人员录用进行监管，在合同周期内，采购人对认为有必要参与决策的事项有直接决策权，定期向采购人公示本项目的财务收支情况。

7.4物业服务费组成，包括：物业服务企业员工的成本构成包括按民法典、劳动法及辽宁省和沈阳市相关现行法律法规规定的工资、加班补助、办公经费、餐费、社会统筹费、各类保险、工会经费、福利、服装、劳动保护、培训、交通费、税金等费用；物业服务企业员工在完成服务时所使用的器材和工具（如各类服务器材、保洁工具及耗材、工程运维用工具及设备、会议服务保障工具等）；项目范围内的第三方公共责任损失及公共车位损失保险；本项目预算中含4104657.6元物料及专业服务费用（不包括物业服务企业员工在完成服务时所使用的器材和工具），应全额用于绿化、楼内绿植租摆、专业养护、专业维修、专业清洗、专业消杀、垃圾清运、除雪、安装、搬运等由采购人提出的专业服务，采购人指定物业开展的增项服务或临时性服务，各类保洁用品，食堂设备、厨具的更新及所需的易耗类用品，会议及餐饮服务过程中所使用的耗材，工程运维用耗材、配件、设施设备等。物料及服务费用应符合采购人的要求，采取实报实销的方式，履行采购人相关财务制度，供应商应在采购人出具结算手续后5个工作日内完成采购结算。紧急采购时，车辆及车辆产生的费用不包含在物业费内，由采购人负责，供应商运输服务需服从采购人管理。

7.5物业费包含服务人员加班补助，用于采购人安排临时性加班任务，采购人根据临时性活动、大型任务、重要公务活动、特殊保障性任务、紧急或大型维修等情况提出加班需求，供应商应具备安排服务人员加班或抽调、派遣服务人员协助工作能力，加班补助为服务人员应发工资的2%，由采购人统筹使用，原则上不得用于供应商支付服务人员完成合同服务范围内的加班费用，特殊或紧急情况须经采购人备案审核后实施。

7.6合同期内采购人不再单独支付合同金额以外的其他费用。

7.7物业费支付采取每季度采购人验收合格后核算支付，供应商应按月及时发放员工工资、补贴等费用。

7.8采购人对本项目服务人员开展政治审查和从业资质审核，保证物业服务人员无不良记录，符合法律法规和行业规章所要求的资质、等级、健康状况等，供应商应配合采购人完成政审工作。供应商每年对物业服务人员进行一次体检，并向采购人提交医疗或体检机构出具的公共场所从业人员体检合格证明。新员工入职前需完成政治审查和身体健康检查。

7.9采购人将对物业人员进行考勤。所有岗位人员不得擅自离岗，在本项目现场工作期间不得从事与本项目无关的工作，如有特殊情况必须经采购人同意。主要、重要岗位人员请假、休假须报告，经采购人批准后方可实施。

7.10本项目全体人员，工作时应着统一工作服，佩戴经采购人同意的标志、配饰等，其中项目管理人员应着正式商务装。言行规范，仪容仪表端正得体，部分岗位需要对相关人员形体、身高等有明确要求。着装样式由采购人负责指定。

7.11本项目不允许供应商占用人员岗位从事本项目无关的工作。

7.12供应商应结合本物业服务项目实际，配备物业服务项目所需的各种专业设施设备和器材，并确保种类齐全，好使好用。

7.13物业服务期内，非采购人原因，造成的为本项目服务的供应商员工人身伤害及财产损失以及由此引起的经济损失和法律责任，采购人概不负责。

7.14如因物业服务人员违反操作规定或其他原因导致采购人设施设备及其他财产或人身损失的，由供应商全额赔偿。

7.15因供应商管理不到位导致的人员非正常上访、监守自盗、媒体曝光或集体群诉事件、失泄密事件、安全生产责任事故或物业管理服务过程中出现重大过错导致严重后果的，以及经采购人考核不合格后，经合理期限整改后仍未合格或累计3个月不合格的，采购人有权终止合同。

7.16供应商必须严格遵守采购人规章制度和保密规定，维护采购人的合法权益和形象，不得借采购人的名义做虚假和不实宣传，不得在机关内开展品牌和企业文化宣传。不得占用工作时间开展企业文化培训、考试等。供应商必须与采购人签订《保密协议》，供应商必须与拟派本项目服务人员签订《保密承诺书》，并管理和监督保密协议执行情况。

7.17供应商能够积极配合采购人与当地政府部门开展共建、共治、共享工作，建立良好的关系，在物业服务管理服务过程中，积极开展多种类型的党、团公益活动，对项目日常管理服务产生有利推动和促进作用，党员数量达到一定数量，有条件的倡导在项目上设立党支部。

7.18如因不可抗力因素造成合同不能履行，供需双方均不承担违约责任，合同自行解除。因物业合同期内涉及整体改造或搬迁，合同自行终止，相关费用按实际发生计算。

7.19本需求书所述及的服务目标、各项指标和服务要求，是供应商须达到的主要要求，但不能理解为全部的、详尽的要求。供应商应针对采购人服务管理的特点，根据本项目的实际情况，结合自己的管理服务经验，编制并提供完整的服务管理方案，其中应包括服务组织实施计划、规章制度、应急预案、服务质量保证、服务承诺等。

合同履行期限：本项目服务期为2026年2月19日至2027年12月31日，服务一年后经采购人验收合格综合考核后续签第二年合同（第二年合同服务期为2027年2月19日至2027年12月31日）。

需落实的政府采购政策内容：详见招标文件

本项目（是/否）接受联合体投标：否

二、供应商的资格要求

1.满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定。

2.落实政府采购政策需满足的资格要求：详见招标文件

3.本项目的特定资格要求：无

三、政府采购供应商入库须知

参加辽宁省政府采购活动的供应商未进入辽宁省政府采购供应商库的，***网 “首页—政策法规”中公布的“政府采购供应商入库”的相关规定，及时办理入库登记手续。填写单位名称、统一社会信用代码和联系人等简要信息，由系统自动开通账号后，即可参与政府采购活动。具体规定详见《关于进一步优化辽宁省政府采购供应商入库程序的通知》（辽财采函〔2020〕198号）。

四、获取招标文件

时间：2025年12月03日11时00分至2025年12月11日00时00分（北京时间，法定节假日除外）

地点：线上获取

方式：线上

售价：免费

五、提交投标文件截止时间、开标时间和地点

2025年12月24日 09时00分（北京时间）

地点：***网提交。备份投标文件递****路****号21****大厦文件接收区。

六、公告期限

自本公告发布之日起5个工作日。

七、质疑与投诉

供应商认为自己的权益受到损害的，可以在知道或者应知其权益受到损害之日起七个工作日内，向采购代理机构或采购人提出质疑。

1、接收质疑函方式：线上或书面纸质质疑函

2、质疑函内容、格式：应符合《政府采购质疑和投诉办法》相关规定和财政部制定的《政府采购质疑函范本》格式，***网。

质疑供应商对采购人、采购代理机构的答复不满意，或者采购人、采购代理机构未在规定时间内作出答复的，可以在答复期满后15个工作日内向本级财政部门提起投诉。

八、其他补充事宜

无

九、对本次招标提出询问，请按以下方式联系

1.采购人信息

名 称： 沈阳市机关事务管理局

地 址： ****街****号

联系方式：66****15

2.采购代理机构信息：

名 称：****中心

地 址：中国 辽宁省 ****路****号21****大厦

联系方式：024-****0043

邮箱地址：详见招标文件

开户行：详见招标文件

账户名称：详见招标文件

账号：详见招标文件

3.项目联系方式

项目联系人：李帅

电 话：024-****6663