服务需求
本项目共计 1 个包组，包组编号为 001 。包组内不允许缺项。
履约期限：合同签订生效后1年。
履约地点：沈阳市行政区域内采购人指定地点。
付款方式：
| 付款条件 |
付款比例 |
| 付款时点为每完成服务时限的1/4，按合同出具完成额发票且累计付款额不超过合同价款。 |
按同时段实际完成额支付 |
| 满足付款条件后应即时付款，最长不得超过10个工作日。 |
服务清单
包组编号：001
包组名称：沈阳广播电视台物业管理服务
1.项目基本情况
1.1物业情况
| 物业名称 |
物业地址 |
| 物业名称1：****楼 |
****街****号 |
| 物业名称2：****楼 |
****街****号 |
1.2采购人提供供应商使用的场地、设施、设备、材料等
（1）采购人可提供物业办公室1间、约18平方米，办公室内可用设施设备：桌子2张、椅子2把。
（2）采购人可提供的物业管理服务设备：洗地机4台、单擦机4台、吸水车2台、吸尘器2台，用于地胶地面、石材地面、地毯清洁使用。
中标人应当承担除以上所列场地、设施、设备、材料外，与物业管理服务有关的其他场地、设施、设备、材料等。
2.物业服务范围
【物业名称1：****楼】
（1）物业管理（建筑物）
| 名称 |
明细 |
服务内容及标准 |
| ****楼 |
****大楼.82平方米、食堂1025.93平方米，后院车库及宿舍300平方米 |
|
| 总面积 |
建筑面积（㎡） |
29350.75平方米 |
见“3.2房屋维护服务”“3.3公用设施设备维护服务”“3.4保洁服务” |
| 需保洁面积（㎡） |
23164.75平方米 |
见“3.2房屋维护服务”“3.3公用设施设备维护服务”“3.4保洁服务” |
| 门、窗、玻璃隔断 |
门、窗、玻璃隔断总数量（个）及总面积（㎡） |
门129扇，面积460平方米；窗138个，面积345平方米；玻璃隔断5623平方米 |
见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务” |
| 地面 |
地面各材质及总面积（㎡） |
瓷砖2405平方米、石材962平方米、水磨石870平方米、水泥地6740平方米、地胶（浮点颗粒橡胶地板）12187.75平方米、地毯179平方米 |
见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务” |
| 会议室 |
室内设施说明 |
会议桌26个、会议椅276个、投影机3个、话筒34个 |
见“3.4保洁服务”“3.6会议服务” |
| 会议室数量（个）及总面积（㎡） |
会议室10个，总面积966平方米 |
见“3.2房屋维护服务”“3.3公用设施设备维护服务”“3.4保洁服务”“3.6会议服务” |
| 卫生间 |
卫生间数量（个）及总面积（㎡） |
卫生间17个，总面积510平方米 |
见“3.2房屋维护服务”“3.3公用设施设备维护服务”“3.4保洁服务” |
| 垃圾存放点 |
各垃圾存放点位置、面积（㎡）及数量（个） |
北院院内西南角，面积10平方米 |
见“3.4保洁服务” |
| 车位数 |
地下车位数 |
88个 |
见“3.4保洁服务” |
| 地面车位数 |
176个 |
见“3.4保洁服务” |
| 车行/人行口 |
车行口 |
1个 |
见“3.4保洁服务” |
| 人行口 |
1个 |
见“3.4保洁服务” |
| 设施设备 |
电梯系统 |
客梯1部、功率：18.5KW，不在质保期内，由厂家维保 |
见“3.4保洁服务” |
| 空调系统 |
水冷中央空调系统1套，多联机空调67台，机房专用空调6台中央空调总功率：392kw，不在质保期内立式单元式空调8台：总功率32kw、不在质保期内壁挂式单元式空调22台、总功率106.7KW、不在质保期内 |
见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” |
| 采暖系统 |
采暖系统:风机盘管采暖系统：自供，锅炉，换热，风机盘管 |
见“3.3公用设施设备维护服务” |
| 给排水系统 |
给水系统:蓄水池，二次加压泵站排水系统：集水坑，污水井道排市政给水设备的2套、总功率38KW、不在质保期内集水坑潜水泵12，总功率18KW,不在质保期内 |
见“3.3公用设施设备维护服务” |
| 锅炉设备 |
锅炉系统的构成:锅炉、***网、换热器、***网锅炉4台、总功率3500KW、不在质保期内 |
见“3.3公用设施设备维护服务” |
| 照明系统 |
照明系统的构成：灯管、灯泡、射灯、防爆灯，总计8732个、不在质保期内 |
见“3.3公用设施设备维护服务” |
| 供配电系统 |
高压柜15面、低压柜134回路 |
见“3.3公用设施设备维护服务” |
（2）物业管理（室外）
| 名称 |
明细 |
服务内容及标准 |
| 室外面积 |
8650平方米 |
见“3.4保洁服务” |
| 绿化 |
400平方米 |
见“3.4保洁服务”“3.5绿化服务” |
| 垃圾箱 |
10个 |
见“3.4保洁服务” |
| 室外配电箱 |
3个 |
见“3.3公用设施设备维护服务” |
| 门前三包 |
****路****平方米冬季除雪任务 |
见“3.4保洁服务” |
【物业名称2：****楼】
（1）物业管理（建筑物）
| 名称 |
明细 |
服务内容及标准 |
| ****楼 |
****大楼.71平方米 |
|
| 总面积 |
建筑面积（㎡） |
17648.71平方米 |
见“3.2房屋维护服务”“3.3公用设施设备维护服务”“3.4保洁服务” |
| 需保洁面积（㎡） |
15363.71平方米 |
见“3.2房屋维护服务”“3.3公用设施设备维护服务”“3.4保洁服务” |
| 门窗 |
门窗总数量（个）及总面积（㎡） |
门211扇，面积673平方米；窗350扇，面积1750平方米 |
见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务” |
| 地面 |
地面各材质及总面积（㎡） |
瓷砖4785平方米、石材228平方米、水磨石7003.71平方米、水泥地2677平方米、地胶670平方米 |
见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务” |
| 会议室 |
室内设施说明 |
会议桌2个、会议椅20个、投影机1个、话筒5个、调音台1个 |
见“3.4保洁服务”“3.6会议服务” |
| 会议室数量（个）及总面积（㎡） |
会议室2个，总数量260平方米 |
见“3.2房屋维护服务”“3.3公用设施设备维护服务”“3.4保洁服务”“3.6会议服务” |
| 卫生间 |
卫生间数量（个）及总面积（㎡） |
卫生间24个，总面积480平方米 |
见“3.2房屋维护服务”“3.3公用设施设备维护服务”“3.4保洁服务” |
| 垃圾存放点 |
各垃圾存放点位置、面积（㎡）及数量（个） |
南院院内东北角，面积10平方米 |
见“3.4保洁服务” |
| 车位数 |
地面车位数 |
65个 |
见“3.4保洁服务” |
| 车行/人行口 |
车行口 |
1个 |
见“3.4保洁服务” |
| 人行口 |
1个 |
见“3.4保洁服务” |
| 设施设备 |
电梯系统 |
客梯2部、功率15kw、不在质保期内 |
见“3.4保洁服务” |
| 空调系统 |
约克空调机组2套、空调风机组4组在质保期内；机房空调4个不在质保期内；分体空调机6台在质保期内；分体空调机178台不在质保期内。 |
见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” |
| 采暖系统 |
采暖系统形式，散热片不在质保期内 |
见“3.3公用设施设备维护服务” |
| 给排水系统 |
给水系统:蓄水箱，二次加压泵站排水系统：污水井道排市政给水设备2套、总功率38KW、不在质保期内 |
见“3.3公用设施设备维护服务” |
| 照明系统 |
照明系统的构成：灯管、灯泡、射灯、防爆灯，总计5000个左右，不在质保期内 |
见“3.3公用设施设备维护服务” |
| 供配电系统 |
高压柜6面、低压柜120回 |
见“3.3公用设施设备维护服务” |
（2）物业管理（室外）
| 名称 |
明细 |
服务内容及标准 |
| 室外面积 |
4500平方米 |
见“3.4保洁服务” |
| 绿化 |
500平方米 |
见“3.4保洁服务”“3.5绿化服务” |
| 垃圾箱 |
7个 |
见“3.4保洁服务” |
| 室外配电箱 |
5个 |
见“3.3公用设施设备维护服务”“3.4保洁服务” |
3.物业管理服务内容及标准
物业管理服务包括基本服务、房屋维护服务、公用设施设备维护服务、保洁服务、绿化服务、会议服务、车队车辆服务等。
3.1基本服务
| 序号 |
服务内容 |
服务标准 |
| 1 |
目标与责任 |
结合采购人要求及物业服务实际情况，制定年度管理目标，明确责任分工，并制定配套实施方案。 |
| 2 |
服务人员要求 |
（1）每季度至少开展1次岗位技能、职业素质、服务知识、客户文化、绿色节能环保等教育培训，并进行适当形式的考核。 |
| （2）根据采购人要求对服务人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备。 |
| （3）服务人员的年龄、学历、工作经验及资格条件应当与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应当取得职业资格证书或特种作业证书的，应当按规定持证上岗。 |
| （4）如采购人认为服务人员不适应岗位要求或存在其他影响工作的，供应商需进行调换。如因供应商原因对服务人员进行调换，应当经采购人同意，更换比例不得超过本项目服务人员总数的20%。本项目服务人员不得在其他项目兼职。 |
| （5）统一制发物业标识服装，着装分类统一，佩戴标识。仪容整洁、姿态端正、举止文明。用语文明礼貌，态度温和耐心。 |
| 3 |
防火安全管理 |
（1）建立严密的防火安全管理制度。制度内容应当包括但不限于：①明确各岗位防火安全责任。②防火安全应急处理。③每日防火安全检查方案。④定期防火安全培训。⑤防火安全防范措施。 |
| （2）生活垃圾需及时清理，****楼道、卫生间、防火安全通道、安全出口等区域堆积杂物，尤其要避免纸壳、塑料等易燃物堆积存放。 |
| （3）执行采购人关于消防管理的相关规定，物业服务所用电器（如电烤箱、饮水机、吸尘器、洗地机等电气设备）需定期检查线路是否破损，插头是否松动，使用时避免拉扯电线，用完后及时断电并拔掉插头，放置在干燥处。 |
| （4）清理易燃废弃物（如废纸、废纸箱、布料、油布等）时，需尽快交给垃圾收运公司清运，不得与其他垃圾混放，更不可靠近火源或热源。 |
| 4 |
保密和思想政治教育 |
（1）建立保密管理制度。制度内容应当包括但不限于：①明确重点要害岗位保密职责。②对涉密工作岗位的保密要求。 |
| （2）根据采购人要求与涉密工作岗位的服务人员签订保密协议。保密协议应当向采购人报备。 |
| （3）每季度至少开展1次对服务人员进行保密、思想政治教育的培训，提高服务人员保密意识和思想政治意识。新入职员工应当接受保密、思想政治教育培训，进行必要的人员经历审查，合格后签订保密协议方可上岗。 |
| （4）发现服务人员违法违规或重大过失，及时报告采购人，并采取必要补救措施。 |
| 5 |
进驻接管 |
有完整的接管方案。方案内容应当包括但不限于：①物品交接。②与前物业交接。 |
| 6 |
档案管理 |
（1）建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全。 |
| （2）档案和记录齐全，包括但不限于：①采购人建议与投诉等。教育培训和考核记录。保密、思想政治教育培训记录。②公用设施设备维护服务：设备台账、设备卡、使用说明、维保记录、巡查记录、设施设备安全运行、设施设备定期巡检、维护保养、维修档案等。③保洁服务：工作日志、清洁检查表、用品清单、客户反馈表、消毒记录、消杀记录等。④绿化服务：绿化总平面图、清洁整改记录、消杀记录等。⑤会议服务：工作日志、会前登记、名牌摆放等。⑥车队车辆服务：出车记录、客户反馈表等。⑦其他：客户信息、财务明细、合同协议、信报信息登记、大件物品进出登记等。 |
| （3）遵守采购人的信息、档案资料保密要求，未经许可，不得将建筑物平面图等资料转作其他用途或向其他单位、个人提供。 |
| （4）履约结束后，相关资料交还采购人，采购人按政府采购相关规定存档。 |
| 7 |
服务改进 |
（1）明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持续提升管理与服务水平。 |
| （2）对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格的原因，防止不合格再发生。 |
| （3）需整改问题及时整改完成。 |
| 8 |
重大活动后勤保障 |
（1）制订流程。配合采购人制订重大活动后勤保障工作流程，需对任务进行详细了解，并根据工作安排制定详细的后勤保障计划。 |
| （2）实施保障。按计划在关键区域和重点部位进行部署，确保任务顺利进行，对活动区域进行全面安全检查，发现并排除安全隐患，对车辆进行有序引导和管理，确保交通安全畅通，以礼貌、专业的态度对待来宾，展现良好形象。 |
| （3）收尾工作。对现场进行检查，做好清理工作。 |
| 9 |
应急保障预案 |
（1）重点区域及安全隐患排查。结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单/台账；应当对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改，并定期监控；随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账，使风险隐患始终处于受控状态。 |
| （2）应急预案的建立。****楼隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火情火警紧急处理应急预案、紧急疏散应急预案、停水停电应急预案、有限空间救援应急预案、高空作业救援应急预案、恶劣天气应对应急预案等。 |
| （3）应急预案的培训和演练。应急预案定期培训和演练，组织相关岗位每半年至少开展一次专项应急预案演练；留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合。 |
| （4）应急物资的管理。根据专项预案中的应对需要、必要的应急物资，建立清单或台账，并由专人定期对应急物资进行检查，如有应急物资不足，及时通知采购人购置齐全，确保能够随时正常使用。 |
| 10 |
服务方案及工作制度 |
（1）制定工作制度，主要包括：人员录用制度、档案管理制度、物业服务管理制度、公用设施设备相关管理制度等。 |
| （2）制定项目实施方案，主要包括：交接方案、人员培训方案、人员稳定性方案、保密方案等。 |
| （3）制定物业服务方案，主要包括：房屋维护服务方案、公用设施设备维护服务方案、绿化服务方案、保洁服务方案、会议服务方案等。 |
| 11 |
信报服务 |
（1）对报刊、杂志等，按照使用部门进行正确分发。 |
| （2）及时投送或通知收件人领取。 |
| 12 |
服务热线及维修响应时效 |
（1）设置24小时报修服务热线。 |
| （2）一般维修 30 分钟到场处置，日常突发故障 10 分钟快速到场处置。针对全国、省市重大宣传及重要直播任务编制重大播出专项工作任务的根据采购人通知要求安排现场值守，随时应急处理突发故障。 |
| 13 |
核心安全播出区域执行专项管控 |
（1）明确保洁作业窗口期、人员进出审批、禁止扰动设备等特殊要求； |
| （2）进入核心播出区域作业须服从台内技术部门管理，不得套用通用办公区域服务标准。 |
3.2房屋维护服务
| 序号 |
服务内容 |
服务标准 |
| 1 |
主体结构、围护结构、部品部件 |
（1）每季度至少开展1次房屋结构安全巡视，发现外观有变形、开裂等现象，及时建议采购人申请房屋安全鉴定，并采取必要的避险和防护措施。 |
| （2）每季度至少开展1次外墙贴饰面、幕墙玻璃、雨篷、散水、空调室外机支撑构件等检查，发现破损，及时向采购人报告。 |
| （3）每半月至少开展1次公用部位的门、窗、楼梯、通风道、室内地面、墙面、吊顶和室外屋面等巡查，发现破损，及时向采购人报告。 |
| （4）每年强降雨天气前后、雨雪季节检查屋面防水和雨落管等，发现破损，及时向采购人报告。 |
| （5）****楼外观完好，建筑装饰面无脱落、无破损、无污渍，玻璃幕墙清洁明亮、无破损。 |
| （6）通道、楼梯、门窗等设施的完好和正常使用。 |
| 2 |
其他设施 |
（1）每半月至少开展1次大门、围墙、道路、场地、管井、沟渠等巡查，每半月至少检查1次雨污水管井、化粪池等巡查，发现破损，及时向采购人报告。 |
| （2）路面状态良好，地漏通畅不堵塞。 |
| （3）接到采购人门、窗、家具报修后，及时进行维修。 |
| （4）接到采购人办公室调整及办公家具搬抬任务，要在采购人的安排下及时进行搬抬。 |
3.3公用设施设备维护服务
| 序号 |
服务内容 |
服务标准 |
| 1 |
基本要求 |
（1）重大节假日及恶劣天气前后，组织系统巡检1次。 |
| （2）具备完善的设施设备、保障稳定运行的环境和场所（含有限空间）、温湿度、照度、粉尘和烟雾浓度等符合相关安全规范。 |
| 2 |
设备机房 |
（1）设备机房门口有机房类别及安全标志。落实各类机房责任人、督查人，且设备系统图、应急预案流程图、管理制度、特种作业人员资格证书等上墙文件或证书符合各设备机房国家标准规范要求，机房巡视及外来人员记录清晰完整，标识统一。 |
| （2）设备机房门窗、锁具应当完好、有效。 |
| （3）每半月至少开展1次清洁，整洁有序、无杂物、无积尘、无鼠、无虫害，温湿度符合设备运行要求。 |
| （4）按各设备机房国家标准规范规定维护/保管消防、通风、应急照明，防止小动物进入。 |
| （5）安全防护用具配置齐全，检验合格。 |
| （6）应急设施设备用品应当齐全、完备，可随时启用。 |
| 3 |
给排水系统 |
（1）生活饮用水卫生符合《生活饮用水卫生标准》（GB5749）的相关要求。 |
| （2）二次供水卫生符合《二次供水设施卫生规范》（GB17051）的相关要求。 |
| （3）设施设备、阀门、管道等运行正常，无跑、冒、滴、漏现象。 |
| （4）对水泵房、水箱间，每日至少巡视1次。每年至少养护1次水泵。 |
| （5）遇供水单位限水、停水，按规定时间通知采购人。 |
| 4 |
空调系统 |
（1）中央空调运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机等设施设备进行系统检查，运行期间每日至少开展1次运行情况巡查。 |
| （2）每半年至少开展1次管道、阀门检查并除锈。 |
| 5 |
供配电系统 |
（1）建立24小时运行值班监控制度。 |
| （2）对供电范围内的电气设备定期巡视维护，加强高低压配电柜、配电箱、控制柜及线路等重点部位监测。 |
| （3）公共使用的照明、指示灯具线路、开关、接地等保持完好，确保用电安全。 |
| （4）核心部位用电建立可控用电保障和配备应急发电设备，定期维护应急发电设备。 |
| （5）发生非计划性停电的，应当在事件发生后及时通知采购人，快速恢复或启用应急电源，并做好应急事件上报及处理工作。 |
| （6）复杂故障涉及供电部门维修处置的及时与供电部门联系，并向采购人报告。 |
| 6 |
弱电系统 |
安全防范系统维护保养符合《安全防范系统维护保养规范》（GA/T 1081）的相关要求。 |
| 7 |
照明系统 |
（1）外观整洁无缺损、无松落。 |
| （2）更换的照明灯具应当选用节能环保产品，亮度与更换前保持一致。 |
| （3）每周至少开展1次公共区域照明设备巡视。 |
| 8 |
锅炉设备/热力站 |
建立24小时值班监控制度。 |
| 9 |
采暖系统 |
（1）定期检查供暖管道、阀门运行情况，确保正常无隐患。 |
| （2）负责暖气片、阀门龙头等新装布置及旧装拆除、日常维修更换及管线的跑、冒、滴、漏的维修。 |
| （3）做好供暖前检查等相关准备工作。 |
| （4）暖气片上水前，提前通知采购人。 |
| （5）供暖期间做好日常检查、维护、抢修、登记上报等工作。 |
| （6）根据天气情况适时调节供暖设备运行工况，节约能源。 |
3.4保洁服务
| 序号 |
服务内容 |
服务标准 |
| 1 |
基本要求 |
（1）建立保洁服务的工作制度及工作计划，并按照执行。 |
| （2）做好保洁服务工作记录，记录填写规范、保存完好。 |
| （3）作业时采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。相关耗材的环保、安全性等应当符合国家相关规定要求。 |
| （4）进入保密区域时，有采购人相关人员全程在场。 |
| 2 |
办公用房区域保洁 |
（1）大厅、楼内公共通道：①公共通道保持干净，无异味、无杂物、无积水，每2小时至少开展1次清洁作业。②门窗玻璃干净无尘，透光性好，每周至少开展1次清洁作业。③指示牌干净，无污渍，每日至少开展1次清洁作业。 |
| （2）电器、消防等设施设备：①配电箱、设备机房、会议室音视频设备、消防栓及开关插座等保持表面干净，无尘无污迹，每月至少开展1次清洁作业。②监控摄像头、门禁系统等表面光亮，无尘、无斑点，每月至少开展1次清洁作业。 |
| （3）****楼梯间保持干净、无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。 |
| （4）开水间保持干净、无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。 |
| （5）作业工具间：①保持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。②作业工具摆放整齐有序，表面干净无渍，每日消毒。 |
| （6）公共卫生间：①保持干净，无异味，垃圾无溢出，地面无积水、无杂物堆放，每小时至少开展1次清洁作业。②及时补充洗手液、消毒用品、厕纸等必要用品。 |
| （7）电梯轿厢：①保持干净，无污渍、无粘贴物、无异味，每日至少开展1次清洁作业。②灯具、操作指示板明亮。 |
| （8）平台、屋顶保持干净，有杂物及时清扫，每月至少开展1次清洁作业。 |
| （9）石材地面、内墙做好养护工作，每季度开展1次清洁作业。地胶地面使用专用机械进行全面起蜡、清洗、打蜡维护,随时按照采购人临时工作需求进行清洁处理。（各类材质地面、内墙服务管理标准详见3.4.1） |
| （10）地毯干净、无油渍、无污渍、无褪色，每月至少开展1次清洁作业。 |
| 3 |
公共场地区域保洁 |
（1）每日清扫道路地面、停车场等公共区域2次，保持干净、无杂物、无积水。 |
| （2）雪、冰冻等恶劣天气时及时清扫积水、积雪，并采取安全防护措施。 |
| （3）各种路标、宣传栏等保持干净，每月至少开展1次清洁作业。 |
| （4）清洁室外照明设备，每月至少开展1次清洁作业。 |
| （5）绿地内无杂物、无改变用途和破坏、践踏、占用现象，每天至少开展1次巡查。 |
| （6）办公区外立面定期清洗、2米以上外窗玻璃擦拭，每年至少开展1次清洗。（各类材质外立面服务标准详见3.4.1） |
| （7）区域内绿植养护，黄叶修剪，保障数量无缺失、花托内清洁、花盆下无积水。 |
| （8）卫生间区域：①洗手盆、洗手台面、镜面、不锈钢水龙头每天上、下午各擦拭2次，保持干净无灰尘，无污渍、水渍；落水管每天清洁1次。②卫生间便槽、坐便器、小便器等，每天上、下午各用洁厕液清洁尿渍1次、擦拭冲洗2次，要求洁净无黄渍、无污垢，无异味。③任何时刻不得堆积杂物。垃圾篓每天上、下午各清倒2次，垃圾篓内垃圾容量最多为2/3容积。④卫生间地面每隔1小时清洁1次，卫生间隔板每天清洁1次，墙面每周清洁1次，要求无脚印、无污迹、无水迹、空气流通、无异味。 ⑤卫生间抹布、拖布每天用1：300浓度84消毒液溶剂浸泡10分钟，然后再进行使用。卫生间地面、洗手盆、垃圾桶、蹲便器、小便池每天用1：300浓度84消毒液各进行消毒1次。⑥注意病媒生物的防治，卫生间内不得有蚊蝇、蟑螂和老鼠的出现，每天检查蚊蝇，并用杀虫剂对蚊蝇消杀1次。 ⑦特殊时期，如上级部门来台检查、重大节庆、大型活动等，视当时情况而定，以采购人通知为准，中标人及时派人循环保洁，直到活动结束。⑧周六、日均有轮流值班保洁按照以上标准对所有卫生间进行清洁。 |
| （9）除雪作业：①政府划分的单位除雪范围（即门前三包路段），按照沈阳市除雪指挥部要求，雪停24小时内必须清理完毕，若为持续性下雪，应及时不间断的清理积雪；工作日，要在8点前将积雪清理完毕，保障职工车辆及行人进出。以上作业可委派专业除雪公司完成，产生除雪费用由中标人承担。②庭院内车行道路及时不间断的清理积雪，人行道路无积雪。③露天车位保障早8点-晚5点顺利停泊，雪停24小时内必须清理完毕，若为持续性下雪，应及时不间断的清理积雪。 |
| 4 |
垃圾处理 |
（1）在指定位置摆放分类垃圾桶，并在显著处张贴垃圾分类标识。分类垃圾桶和垃圾分类标识根据市政的要求设置。 |
| （2）桶身表面干净无污渍，每日开展至少1次清洁作业。 |
| （3）垃圾中转房保持整洁，无明显异味，每日至少开展1次清洁作业。 |
| （4）****楼产生的垃圾，进行清理分类，并运至垃圾集中堆放点，每天与相应垃圾清运公司交接。 |
| （5）垃圾装袋，日产日清，各角落无杂物堆积。 |
| （6）建立垃圾清运台账，交由规范的渠道回收处理。 |
| （7）做好垃圾分类管理的宣传工作，督促并引导全员参与垃圾分类投放。 |
| （8）垃圾分类投放管理工作的执行标准，****城市的要求执行。 |
| 5 |
卫生消毒 |
（1）办公用房区域、公共场所区域和周围环境预防性卫生消毒，按采购人需求随时开展消毒作业，消毒后及时通风。 |
| （2）发生公共卫生事件时，邀请专业单位开展消毒、检测等工作。 |
3.4.1具体清洁要求
| 序号 |
材质 |
清洁要求 |
| 1 |
瓷砖地面 |
（1）日常清洁：推尘，保持地面干净无杂物。 |
| （2）深度清洁：使用洗洁精或肥皂水清理。 |
| 2 |
石材地面 |
（1）根据各区域的人流量及大理石的实际磨损程度制定大理石的晶面保养计划。 |
| （2）启动晶面机，使用中性清洁剂清洁，避免使用强酸或强碱清洁剂，定期进行基础维护。 |
| 3 |
水磨石地面 |
（1）日常清洁：推尘，保持地面干净无杂物、无污渍、水渍。 |
| （2）深度清洁：使用洗洁精或肥皂水清理。 |
| 4 |
地胶地面 |
（1）日常清洁：推尘，保持地面干净无杂物、无污渍、水渍。 |
| （2）定期保养。使用中性清洁剂清洁，避免使用强酸或强碱清洁剂，定期进行全面起蜡、清洗、打蜡维护。 |
| （3）日常维护。使用湿润的拖把清洁，污染严重时局部清洁，根据采购人要求对地胶地面进行打蜡处理。 |
| 5 |
地毯地面 |
（1）日常用吸尘机除尘，局部脏污用湿布配中性清洁液重点清洁。 |
| （2）用地毯清洗机进行整体清洗，除螨。 |
| 6 |
门、窗 |
（1）日常用抹布除尘，局部脏污用湿布配清洁液重点清洁。 |
| （2）有污渍时用半干布擦拭，每月大清洁一次。 |
| 7 |
玻璃隔断 |
（1）日常用抹布除尘，局部脏污用湿布配清洁液重点清洁。 |
3.5绿化服务
| 序号 |
服务内容 |
服务标准 |
| 1 |
基本要求 |
（1）制定绿化服务的工作制度及工作计划，并按照执行。 |
| （2）做好绿化服务工作记录，填写规范。 |
| （3）作业时采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。 |
| （4）相关耗材的环保、安全性应当符合规定要求。 |
| 2 |
室內、外绿化养护 |
（1）根据生长环境、植物特性进行除草、灌溉、施肥、整形修剪、防治病虫害等。 |
| （2）根据生长情况修剪绿地，绿地内无枯草、无杂物，无干枯坏死和病虫侵害，基本无裸露土地。 |
| （3）定期修剪树木、花卉等，灌乔木生长正常、造型美观自然、花枝新鲜，无枯叶、无病虫、无死树缺株。 |
| （4）绿篱生长造型正常，颜色正常，修剪及时，基本无死株和干死株，有虫株率在10%以下。 |
| （5）清除花坛和花景的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，做好病虫害防治。 |
| （6）水池水面定期清理，无枯枝落叶、水质清洁。 |
| （7）根据病虫害发生规律实施综合治理，通常在病虫率高时，以药剂杀死病虫，以确保植物良好生长。产生垃圾的主要区域和路段做到日产日清。 |
| （8）雨雪、冰冻等恶劣天气来临前，专人巡查，对绿植做好预防措施，排除安全隐患。 |
| （9）恶劣天气后，及时清除倒树断枝，疏通道路，尽快恢复原状。 |
3.6会议服务
| 序号 |
服务内容 |
服务标准 |
| 1 |
会议受理 |
接受会议预订，记录会议需求。 |
| 2 |
会前准备 |
根据会议需求、场地大小、用途，明确会议桌椅、物品、设备、文具等摆放规定，音、视频设施保障措施。 |
| 3 |
引导服务 |
做好引导牌并放置在指定位置，引导人员引导手势规范，语言标准。 |
| 4 |
会中服务 |
会议期间按要求加水。 |
| 5 |
会后整理 |
对会议现场进行检查，做好会场清扫工作。 |
3.7车队车辆管理
| 序号 |
服务内容 |
服务标准 |
| 1 |
基本要求 |
执行采购人的各种规章和道路交通管理法规，司机必须持有有效的机动车驾驶证。 |
| 2 |
服务要求 |
合理安排日常用车,保障节目采访、制作、办公等用车，定期做好车辆检测、维修和养护工作,使其保持最佳状态。因车辆检测、维修、保养的费用均由采购人负责。 |
| 处理司机违纪违规事件,记录事故的经过和处理结果,及时汇报、分析事故原因,制定有效防范措施。 |
4.中标人履行合同所需的设备
采购人根据项目实际需求，需要中标人提供作业设备（自有或租赁）用于物业管理服务，在下表中列出：
| 序号 |
用途 |
作业设备名称 |
数量 |
单位 |
| 1 |
保洁服务 |
大型除雪机、自动擦玻璃机、室内清洁车、室外扫地机 |
各1 |
台 |
| 2 |
维修服务 |
激光测量仪、维修配套工具 |
各1 |
台、套 |
| 3 |
绿化服务 |
绿篱机 |
1 |
台 |
5. 物业管理服务人员需求
| 部门职能 |
岗位 |
同时在岗人数 |
岗位所需总人数 |
备注 |
| 项目管理 |
项目经理 |
1 |
1 |
每天工作时间8小时，合同期内在岗率 100%，无犯罪记录，五官端正，责任心强，具有较强的管理能力和管理经验，负责受理采购人的投诉、各类设备报修及其它协调工作，做到及时处理、定期向采购人汇总和反馈处理结果，统筹项目接管总体工作。 |
| 行政办事员 |
1 |
1 |
每天工作时间8小时，合同期内在岗率 100%，协助综合保障工作，要求无犯罪记录，五官端正，责任心强。熟练使用计算机，有人事管理相关工作经验，接受过人力资源专业培训，协助经理做好人员考勤、培训、招聘、工作报表、文件上传下达等工作。 |
| 保洁服务 |
保洁主管 |
1 |
1 |
每天工作时间8小时，合同期内在岗率 100%，女性，身体健康，要求熟悉各类清洁操作程序、清洁剂的使用以及清洁设备操作，具有较强的管理能力和工作责任心。 |
| 保洁员（含南院报刊发行） |
13 |
13 |
每天工作时间8小时，合同期内在岗率 100%，南院3人（含南院报刊发行工作）、北院10人，要求：负责所在区域物业保洁，要求政审合格，五官端正，动作利落；具有较强的服务意识，职业素养佳责任心强，保证身体健康状况良好，无传染病及其它疾病。 |
| 辅助维修（杂修） |
4 |
4 |
每天工作时间8小时，合同期内在岗率 100%，南院1人，北院3人，要求：身体健康；每年进行一次体检，保证身体健康状况良好。掌握建筑物、附属物及办公用具、办公家具、门、窗、等维修及搬运，并负责院内卫生及垃圾清运等工作，要求具备独立完成一般常见故障维修的能力。 |
| 车库值班员 |
1 |
1 |
工作时间8小时（夜班），合同期内在岗率 100%，北院1人，要求：男性，五官端正，身体健康，责任心强，有一定的工作经验，负责地下车库看护、管理、清洁。 |
| 宿舍值班管理员（含北院报刊发行） |
1 |
1 |
工作时间8小时，合同期内在岗率 100%，北院1人，要求：五官端正，身体健康，责任心强，有一定的工作经验，保证身体健康状况良好，无传染病及其它疾病。负责职工宿舍的值更、看护、出入门管理。 |
| 会议服务 |
会务服务员 |
2 |
2 |
每天工作时间8小时，合同期内在岗率 100%，北院2人，要求：了解会务接待流程，受过会务接待专业培训，具有会务接待经历，会务接待人员每年进行一次体检，保证身体健康状况良好。 |
| 公用设施设备维护服务 |
电工 |
5 |
10 |
每天工作时间8小时，合同期内在岗率 100%，南院5人，北院5人，要求：每名电工均需持有特种作业操作证（8人持有高压电工作业证，2人持有高、低压电工作业证）（投标时须提供证书复印件），有设备运行管理维修经验、有良好的机电专业基础知识，熟悉机电设备、设施的运行、维护管理工作，具有独立排除一般电器故障的能力。 |
| 空调工 |
1 |
1 |
每天工作时间8小时，合同期内在岗率 100%，北院1人，要求：具有空调维保经验，具有良好的中央空调专业基础知识，熟悉空调系统设备、设施的运行、维护管理工作，具有设备运行管理维修经验，能初步判断制冷机组故障点并能及时采取适当措施。 |
| 水暖维修工 |
1 |
1 |
每天工作时间8小时，合同期内在岗率 100%，南院1人，要求：具有良好的给排水、采暖系统的运行、维护管理基础知识，具有设备运行、维修、管理经验，熟练掌握水、电焊技术，具备独立完成一般常见故障维修的能力。 |
| 车队服务 |
车队调度 |
1 |
1 |
每天工作时间8小时，合同期内在岗率 100%，要求：具有调度管理经验，驾驶证通过年审。具有较强的管理能力和工作责任心。 |
| 司机 |
23 |
23 |
每天工作时间8小时，合同期内在岗率 100%，要求：具有司机经验，驾驶证通过年审。 |
| 修理工 |
1 |
1 |
每天工作时间8小时，合同期内在岗率 100%，要求：具有相关工作经验，驾驶证通过年审。 |
| 发射台服务 |
餐食制作及保洁 |
1 |
1 |
每天工作时间8小时，合同期内在岗率100%，负责发射台值班人员餐食制作，****大楼保洁。 |
注：供应商应当按国家相关法律法规，合理确定服务人员工资标准、工作时间等。针对采购人工作需要，灵活调配相关服务人员工作分工，保障实际服务需求。
供应商中标后全部在岗人员信息须报采购人综合保障部备案。项目经理、电力、水暖等关键岗位人员更换，必须提前提交替换人员资质材料，经采购人审核同意后方可更换。
供应商应当自行为服务人员办理必需的保险，有关人员伤亡及第三者责任险均应当考虑在报价因素中。
6.需要说明的其他事项
（1）中标人须与所有物业人员签订劳动合同，并按照国家规定缴纳社会保险；
（2）中标人须开具增值税专用发票；
（3）物业费支付采取每季度履约验收后核算支付，中标人应按月及时发放员工工资、补贴；
（4）中标人要保证物业人员的相对稳定，当人员变化时应提前与采购人进行沟通，不经采购人批准不得随意更换。中标人对采购人提出的不符合岗位要求的人员，必须及时调整；
（5）物业服务相关人员必须身体健康，中标人负责对物业服务人员每年进行一次体检，并向采购人提交医疗或体检机构出具的体检报告；
（6）中标人必须接受采购人的管理监督和日常考核，具体监督考核细则和标准待与中标人签订合同时一并制定；
（7）如因物业服务人员违反操作规定或其他原因导致采购人设施设备及其他财产或人身损失的，由中标人全额赔偿；
（8）因物业管理服务原因导致的人员上访、监守自盗、媒体曝光或集体群诉事件、失泄密事件、安全生产责任事故或经采购人考核累计两个季度不合格，如出现以上情形之一的，采购人有权终止合同；
（9）按采购人要求统一制发物业标识服装，配备为完成各项服务由物业人员使用的工具和器材等；
（10）中标人要与采购人建立持久、及时的信息沟通与反馈机制，服从采购人的监督指导；
（11）中标人应保障本项目物业服务人员应有的合法权益，必须按国家规定为本项目物业服务人员缴纳社会统筹保险和其他规定费用，同时负责本项目服务人员工作期间的福利、服装、劳动保护、培训、交通等，以上工作纳入采购人对中标人的日常监督管理考核中；
（12）中标人不得以企业文化、公司内部要求等理由要求物业服务人员从事与本项目服务无关的营销、推销活动；
（13）因物业合同期内涉及到整体改造或搬迁，合同自行终止，相关费用按实际发生计算；
（14）物业服务期内，非采购人原因，造成的为本项目服务的中标人员工人身伤害及财产损失以及由此引起的经济损失和法律责任，由中标人负责；
（15）中标人需提供能够满足甲方服务面积的除雪设备，最低标准为：除雪机效率3600-26000平方米/h。
（16）投标方对投标文件所提供的资质、业绩、案例及征信等内容保证真实、合法、有效。
（17）其他未尽事宜，双方协商解决。
（18）本项目保障的职工约900人，中标人需提供保证从事物业服务所需要的用品（包括：维修工具、劳动工具、保洁用品、劳动保护用品、清洁用品、卫生间用品、上下水及洁具维修用品、杂修用品、室外保洁除雪及绿化用品、会议室用品、办公区日常配置用品、负责南北院办公区零星杂修配件供货，包含各型号门锁、闭门器、钥匙配制、各类螺丝紧固件、办公桌椅安装螺丝、柜体维修配件及其他配套零星耗材等）。上年度实际发生额约30万元。
（19）中标人年度累计免费提供1万平方米的临时性保洁任务（提供承诺书）。
（20）物业管理费用构成：物业管理费实行包干制，合同期内采购人不再单独支付中标金额以外的其他费用。包括：物业服务企业员工的工资、车队司机加班费（含延长工作时间的加班费、休息日的加班费、法定节假日加班费等）、各类保险、公积金、福利、津贴、补贴、奖金、物业服务企业员工工伤或受伤应支付的相关费用、服装、劳动保护、培训、交通费、税金、从事物业服务所需要的用品、政府划分的单位除雪范围社会化除雪费等费用；投标报价应充分考虑各项风险因素，周一至周五、周六、日、节假日等加班常态化，可以根据采购人工作要求，合理调整工作时间，但须采购人审定协商安排；严禁依靠压缩人员薪酬、削减岗位配置、降低服务标准实现低价报价，防范低价低质带来安全播出及后勤保障风险。
（21）中标人必须保障采购人各角落无杂物堆积，无易燃易爆物品存放，保障相关消防安全，若发现中标人未及时清理杂物，具备安全隐患事件，采购人有权对中标人进行罚款处置或终止合同，若发生由于中标人未及时清理杂物导致的火灾事故，由中标人承担相关法律责任，并对采购人进行3倍以上的经济损失赔偿。
（22）中标人季度的服务质量考核被评定为“合格”后，采购人支付当季服务费。
（23）投标人须配置必要机械化保洁、养护设备；须部署智慧物业运维工作，重点落实巡检打卡、线上报修闭环、能耗统计基础功能，实现报修留痕、巡检留痕，打通台内报修流转通道，破解以往智慧化程度不足的短板，以信息化手段理顺协同流程，减少人力调度漏洞。
（24）中标后签订政府采购合同须约定：实行月度抽查、季度综合考核，考核结果直接作为物业服务费支付依据，明确扣分扣款对应标准。季度考核不合格的，服务商须限期整改；连续两个季度考核不合格或年度综合考核不合格，采购人有权解除合同，由此产生损失由服务商承担。
2.落实政府采购政策需满足的资格要求：本项目不专门面向中小企业采购，该项目符合《政府采购促进中小企业发展管理办法》（财库〔2020〕46号）第六条第（三）款之规定：按照本办法规定预留采购份额无法确保充分供应、充分竞争，或者存在可能影响政府采购目标实现的情形；
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