龙华区观澜街道老一和老二股份合作公司土地整备利益统筹项目返还深圳市牛湖老二股份合作公司留用地（指标）合作开发招商征集公告

龙华区观澜街道老一和老二股份合作公司土地整备利益统筹项目返还深圳市牛湖老二股份合作公司留用地（指标）

合作开发招商征集公告

项目编号：JTYSJY-LHA-2026-00015

根据《关于加强社区股份合作公司资金资产资源管理和公开的意见》（深办发〔2013〕9号）、《龙华区股份合作公司集体用地土地使用权交易管理办法》（深龙华府办规〔2020〕9号）、《关于加强深圳市集体企业要素交易工作的指导意见（试行）》（深集资规〔2024〕1号）、《深圳市集体企业土地资产处置操作指引（试行）》（深集资规〔2024〕6号）、《深圳交易集团有限公司(****中心)集体企业要素交易业务标准化操作规程(2025年修订)》（深交易〔2025〕198号）等相关规定，经观澜街道办事处和区集体资产管理部门审查同意，并由 深圳市牛湖老二股份合作公司股东大会 决议，现采用 公开招标 方式对龙华区观澜街道老一和老二股份合作公司土地整备利益统筹项目返还深圳市牛湖老二股份合作公司留用地（指标）合作开发招商范围涉及深圳市牛湖老二股份合作公司的集体资产进行合作招商，现诚邀有意向的合作方（以下简称“竞标申请人”）报名参加该项目的竞标。

1.项目名称

龙华区观澜街道老一和老二股份合作公司土地整备利益统筹项目返还深圳市牛湖老二股份合作公司留用地（指标）合作开发招商（以下简称“本项目”）

2.项目概况

2.1项目背景

拟合作开发的地块性质为土地整备利益统筹项目的留用土地（含指标），系贯彻落实区委区政府关于落实产业空间保障的工作部署，进一步加大优质产业空间供给，充分发挥“双区”驱动、“双区”叠加、“双改”示范效应，抢抓市委市政府培育壮大“20+8”产业集群发展先机，提升现代产业体系竞争力，加快构建龙华区“一圈一区三廊”发展格局，全面建设“数字龙华、都市核心”提供有力空间支撑，政府需对深圳市牛湖股份合作公司（以下简称“牛湖股份公司”）、深圳市牛湖老一股份合作公司（以下简称“牛湖老一股份公司”）、深圳市牛湖老二股份合作公司（以下简称“牛湖老二股份公司”）、深圳市君龙兴股份合作公司（以下简称“君龙兴股份公司”）、深圳市君创业股份合作公司（以下简称“君创业股份公司”）名下的集体用地进行土地整备利益统筹。观澜街道老一和老二股份合作公司土地整备利益统筹项目（以下简称“统筹项目”）已列入《深圳市2022年度土地整备计划（第四批次调整）》。依照龙华区更新整备工作专题会议纪要（深龙华会纪〔2026〕133 号）及观澜街道老一和老二股份合作公司土地整备利益统筹项目实施方案，统筹项目占地面积846867.01平方米，实际实施范围840567.31平方米（扣减东莞市地界6244.92平方米及拟调出夹缝地范围54.78平方米）。

统筹项目范围内，涉及牛湖股份公司集体用地面积约24,520.86平方米（其中集体空地面积9278.94平方米），地上永久性建筑面积为11,370.17平方米，临时性建筑面积2,283.83平方米，无集体永久性及临时性物业；涉及牛湖老一股份公司集体用地面积约390,551.75平方米（其中集体空地面积47,123.23 平方米），地上永久性建筑面积为147,478.57平方米（其中属于集体永久性建筑物面积16,413.38平方米），临时建筑物面积为35,769.20平方米（其中属于集体临时建筑物面积10,626.35平方米及构筑附属物若干）；涉及牛湖老二股份公司集体用地面积约327,687.41平方米（其中集体空地面积2591.56平方米），地上永久性建筑面积为99,793.10平方米，临时建筑物面积为13,184.45平方米，无集体永久性及临时性物业；君龙兴股份公司范围集体用地面积约6377.86平方米（其中集体物业空地面积5814.76平方米），地上永久性建筑面积为3,090.77平方米（其中属于集体永久性建筑物面积404.31平方米），临时建筑物水平投影面积为3688.90平方米（其中属于集体临时建筑物面积3614.01平方米），最终以政府相关部门实际批复为准。

根据《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》(深规土规〔2018〕6号)规定，政府应向牛湖股份公司返还留用地（指标）面积约4,408.02平方米、牛湖老一股份公司返还留用地（指标）面积约66,081.84平方米、牛湖老二股份公司返还留用地（指标）面积约52,503.91 平方米，君龙兴股份公司返还留用地（指标）面积约1162.95平方米，留用土地(指标)最终以政府实际批复为准。

2.2项目位置

统筹项目位于龙华区观澜街道东北片区，东邻东莞，南临高尔夫大道，西至牛湖老一、老二村建成区，北至观澜三号路。

2.3项目现状规划

根据【观澜西北片区】法定图则，统筹项目范围内绿地（G1、G2）35550.82平方米，工业用地（M1）17067.76平方米，水域（E1）696.73平方米，四类居住用地（R4）33.57平方米，剩余土地为法定图则未覆盖区域。

3.项目交易范围

本次公开招标的交易范围为牛湖老二股份公司留用地（指标）面积约52,503.91平方米（最终以政府批复的面积为准）。

4.风险提示

（1）为了避免该项目在开发过程中出现纠纷，意向合作方在报名参加本项目竞标申请时，应对统筹项目返还的留用地（指标）尚未获得正式批准、留用地（指标）面积、位置及规划条件尚未最终确定等事项充分知悉；同时，意向合作方应全面认识并评估现行及可能调整的相关政策对项目实施的影响，并自行判断交易项目后续实施的可行性，若由此产生额外费用或造成项目无法推进等问题，风险概由合作方自行承担。

（2）本项目选定的合作方需自行负责处理统筹项目范围内牛湖老二股份公司（含其他权利人）全部土地及地上建筑物、构筑（附属）物的拆迁、补偿与安置工作，并全面承担留用地（含指标）合作开发项目所涉及的现状建筑物拆除、报批报建、规划设计、建筑设计、施工建设、竣工验收、销售等全部开发环节及相关工作。若因其他权利主体拆赔或开发建设手续办理问题，导致项目成本增加、推进受阻、暂停或取消等问题，风险概由合作方自行承担，牛湖老二股份公司及本项目交易实施机构对此不承担任何责任。此外，本项目选定的合作方还须承担项目行政审批手续所需的费用及项目所需全部开发建设资金、地价款、税费等所有款项。

（3）统筹项目范围内因涉及市政道路工程需提前征地，已由第三方与范围内部分权利人签订了拆迁补偿协议并支付相关费用。合作方应充分知悉并自行承担因前期产生的费用对今后合作可能产生的影响，自愿承担可能产生的经济风险及法律风险；同时，合作方须与第三方理清经济关系，并自行承担承继第三方拆迁补偿协议可能引发的一切额外费用以及相关经济与法律风险。

（4）该土地整备利益统筹项目返还留用地（指标）涉及牛湖股份公司、牛湖老一股份公司、牛湖老二股份公司及君龙兴股份公司四家主体，若前述四家主体的留用地指标被安排在同一宗土地且无法分宗，同一宗地因分别招商可能产生多个中标主体，意向合作方对此应充分知悉，自行协调与其他开发主体之间的合作开发及利益分配等事宜，由此产生的经营成本及风险由意向合作方自行承担。

意向合作方如欲了解统筹项目及本项目详细情况（包括但不限于前述所披露情况、材料及文件，补偿协议、实施协议、土地移交等文件签订情况），可到本交易实施机构咨询了解，否则视为其已自愿接受全部交易条件，在中标或成交后不得以“不知情”为由主张不承担相关责任或风险。

5.竞标申请人资格要求

5.1 竞标申请人应符合以下所有资格条件：

（1）在工商注册登记的经营范围内需含有房地产经营类项目，并具有行政主管部门核发的有效房地产开发资质；

（2）净资产规模不低于人民币1亿元，且资产负债率不高于现行同行业平均水平；

（3）竞标申请人近三年内（自 2023年9月 9 日起算；成立时间不足三年的，可从成立之日起算）无行贿犯罪记录；

（4）本次报名接受母公司（限直接持股≥51%）以资信授权方式申请（申请人及资信授权方数量均仅限于1家，资信授权范围仅限于资金），不接受联合体申请。

5.2竞标申请人不得存在下列任何情形之一：

（1）为股份合作公司不具有独立法人资格的附属机构；

（2）相互间有直接控股关系或法定代表人为同一人的两个或两个以上的法人，不得同时参加同一项目的申请；

（3）股份合作公司三会成员及其直系亲属控股或参与经营的企业，不得参与股份合作公司的土地开发项目；

（4）被责令停业的；

（5）被暂停或取消投标资格的；

（6）财产被接管或冻结的；

（7）在最近三年内有骗取中标（成交）、严重违约或重大工程质量问题的；

（8）被纪检监察部门立案调查，违法违规事实成立的；

（9）隐瞒真实情况，提供虚假资料的；

（10）以非法手段排斥其他意向合作方参与竞争的；

（11）阻碍、抗拒主管部门监督检查的；

（12）主管部门认定的其他情形。

6.资格审查方法

6.1 资格审查方式：竞标申请。即竞标申请人按照本公告规定提交竞标申请文件，经审查合格并由股份合作公司董事会、集体资产管理委员会、监事会（以下简称公司“三会”）审议通过，若合格的竞标申请人有3家以上，需要采取招标方式进行交易；若合格的竞标申请人有2家，经公司“三会”审定同意后，竞标申请人方可作为竞争性谈判邀请对象进入后续谈判程序；若合格的竞标申请人只有1家，经公司“三会”审定同意后，竞标申请人方可作为单一来源谈判对象进入后续谈判程序。

6.2 资格审查方法：采用合格制，即凡符合本公告要求的资格条件的竞标申请人均通过资格审查。

6.3 本交易实施机构负责对竞标申请人进行资格初审。征集期限截止后，本交易实施机构将竞标申请及初审情况提交股份合作公司，由股份合作公司成立的资格审查委员会对竞标申请人的资格进行正式审查。资格审查委员会确定资格通过名单后，股份合作公司应将资格审查合格名单提交公司“三会”审议通过。

7.竞标申请方式及时间

7.1 获取竞标申请文件时间：2026年9月10日至2026年9月30日18时。

7.2获取竞标申请文件方式：在线免费下载。登录“集体企业要素交易系统（https://****.com）”下载本项目的竞标申请文件。该系统是意向方获取电子竞标申请文件的唯一合法渠道，招标人及交易实施机构不提供其他获取方式。

7.3申请人获取竞标申请文件后，应仔细阅读所有内容，如有疑问应按本公告第10条规定提出，未提出疑问的，视为完全理解并接受本文件全部内容，自愿承担由此产生的一切后果。

8.竞标申请文件

8.1 竞标申请文件包括下列内容（格式详见附件）：

（1）竞标申请函（提供扫描件，原件备查）；

（2）法定代表人证明书（提供扫描件，原件备查）；

（3）法定代表人授权委托书（提供扫描件，原件备查）；

（4）营业执照复印件或统一社会信用代码证复印件（提供合法有效的营业执照扫描件，原件备查）；

（5） 申请人具有良好的诚信记录，且符合以下情形：①近三年内（自本公告发布之日起前三年；成立时间不足三年的可从成立之日起算）无行贿犯罪记录，在经营活动中没有重大违法记录；②参与本项目交易活动时不存在被有关部门禁止参与交易活动且在有效期内的处罚；③未被列入重大税收违法失信主体；④***平台中列入失信被执行人名单。【需提供承诺函，并同时提供重大税收违法失信主体信息页面截图（***网站为https://www.creditchina.gov.cn/zhuanxiangchaxun/zhongdashuishouweifaanjian/）、***网查询失信被执行人及无不良信用记录截图（***网站为https://****.gov.cn）、以及国家企业信用信息公示系统（***网站为http://www.****.gov.cn)关于严重违法失信企业名单（黑名单）截图）】；

（6）****城乡建设主管部门核发的房地产开发企业资质，资质证书处于正常有效期内，无被暂扣、吊销、降级等情形（提供合法有效的房地产开发资质证书扫描件，原件备查）；

（7）竞标申请人提供由会计师事务所或审计机构出具的最近一年（2025年）或截止于2026年8月31日的专项财务报表作为依据，财务报表需包含资产负债表、利润表、现金流量表及审计报告，明确标注净资产及资产负债率数据，提供扫描件，原件备查。

（8）资信授权书（以母子公司资信授权方式参与申请时提供，提供资信授权书及相关持股证明，原件备查；持股证明需由市场监督管理部门出具或提供公司章程、股权登记证明等有效材料）；

（9）本公告及附件要求提供的其他资格证明材料。

8.2 竞标申请文件的递交

（1）申请人应于竞标申请公告规定的截止时间（申请文件上传截止时间，下同）前将竞标申请申请文件上传至集体企业要素系统（https://****.com）。

（2）逾期未上传至本公告指定系统的竞标申请文件，交易实施机构将不予受理；申请文件未按规定编制、电子文件未按规定加密、格式不符或文件大小超出要求的，视为无效申请文件，不予审查。

9.公告期限

2026年9月10日至2026年9月30日18时。

10.询问、澄清和异议

10.1.询问事项：申请人应充分知悉：“提出交易文件澄清或答疑要求”不等同于“对交易文件提出异议”，如认为本公告存在不明确、不清晰和前后不一致等问题的，可在提交竞标申请申请文件截止时间至少5日前采用书面方式向交易实施机构提出，书面文件需加盖申请人公章，明确联系人及联系方式，逾期提出的，不予受理。

10.2.澄清事项：招标人或交易实施机构对已发出的交易公告进行必要的澄清或者修改的，将在提交竞标申请申请文件截止时间至少3***网及集体企业要素系统公布，不足3日的，将顺延提交竞标申请申请文件截止时间。澄清内容作为本竞标申请文件的组成部分，与本文件具有同等法律效力。

10.3.异议事项：申请人认为交易文件存在限制性、倾向性，其权益受到损害的，请于公告发布之日起7个工作日内以书面方式（加盖公章）提出异议，逾期不予受理。异议材料可以采用现场或邮寄方式提交，具体流程以《深圳交易集团有限公司（****中心）集体企业要素交易业务标准化操作规程（2025年修订）》（深交易〔2025〕198号）为准。异议人应提交书面异议函及证明材料，包括但不限于权益受损害的情况说明、原因、证据等，并对异议内容的真实性承担责任。招标人及交易实施机构在收到书面异议后7个工作日内作出答复。

11.信息公告的媒介

***网站发布：

***网：https://www.****.com

集体企业要素交易系统：https://****.com

如有补充公告、澄清、修改、竞标申请结果公示等信息，***网站同步发布，请申请人密切关注，未及时关注导致的一切损失由申请人自行承担。

12.询问、澄清和异议的联系方式

交易实施机构：深圳交易集团有限公司龙华分公司

联 系 人：黄工

通讯地址：龙华区****路****号****大厦****楼

电 话：0755-****2589

招 标 人：深圳市牛湖老二股份合作公司

联 系 人：邓先生

通讯地址：深圳市龙华区观澜街道牛湖****楼（办公场所）

电 话：135****8938