长沙县自然资源局：长沙县大山冲森林公园物业服务项目采购需求公开

一、功能及要求：

一、采购项目名称

长沙县大山冲森林公园物业服务项目

二、项目概况

1、项目范围

长沙县大山冲森林公园 2744.4亩国有林地（含地上建（构）筑物）及3500亩集体林地，其中3500集体林地为长沙县路口镇村民个人所有。

大山冲森林公园位于长沙县东部偏北的路口镇境内，距长沙约 45公里。东与浏阳市秀山镇交界，南与长沙县春华镇接壤，西紧临省道 S207，北临路口镇花桥湾村。地理坐标为东经 113°17′35″—113°19′10″，北纬 28°22′59″—28°25′9″。规划总面积419.95公顷。南北长3.5公里，东西宽2.8公里。

2、项目预算

年服务费用预算价为 765000元，三年服务费上限价 2295000 元。

三、物业管理服务范围及主要工作内容

（一）园内马路、游道清扫保洁和清洗

1、公园内主马路长3300米，宽6米。

2、炭坡游道长133米，****道****米，炭坡至塘坡310米，****道****米，森林人家游道长548米，****路****米，烂泥坡200米，****道****米。宽度均为1.2m。马颈冲简易马路长870米，路面宽5米，（两侧含路肩各一米），枫树坡(办公室西侧)，长400米，宽4米。龙坡生态路长350米。防火 隔离带长 7.5千米、宽5米（定期清扫、检查） 。

3、工作内容：

做到每天按规定的路线、时间和要求进行水车冲洗（清洗）、主干道两边水沟树叶和杂物清理、防火带树叶经常清扫，做到无零星垃圾、无杂物、无果皮纸屑、无积水污物、普扫后应不间断地巡回保洁，特别是节假日应在游道、主要景区多安排人员进行卫生值勤，随时做到地面净、凳净、栏杆净等，未硬化路面保持无杂草生长。

（二）房屋管理和厕所保洁

1、数量：公园内有门卫室128㎡，原古木堂242㎡，老党校1326㎡，****楼㎡，食堂364㎡，****楼㎡，炭坡平房186㎡，配备室内保洁1人。

2、公园内有公厕3座，其中含有蹲便33个，小便器9个，每座面积90.1㎡。

3、作业标准：

3.1、房屋建筑的一般性日常养护和管理。包括对门卫室、老党校、****楼、食堂、****楼、古木堂、大屋场坡公厕、棉花坡公厕、炭坡公厕、****楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等位置进行房屋漏水屋顶检修、门窗、水电维护及有些破损处的小修小补。

3 .2 、公厕保洁必须做到每天清洗二次，打扫工具摆放整齐，进入公厕的路面要求干净，房屋保洁必须每天打扫干净，做到：

（ 1）四壁、门窗、隔断板、地面净、***网、无积灰积水、无粪迹痰迹、无涂写招贴。

（ 2）倒粪口便池（槽）无尿碱味，无积垢，无堵塞。

（ 3）内外环境净，无垃圾杂物。

（ 4）蝇蛆少见，基本无臭。

（ 5）房屋出现水电故障时，要及时排除。

需更换的设备、材料及配件由采购人提供。

（三） 绿化苗木养护

1、地点及范围、数量

公园马路及游道两侧乔灌木花草及边坡绿化养护、党建公园、苗圃、苗木等面积 41968㎡ 。

2、工作内容：施肥

乔木：每年 4-6月左右施基肥一次。

灌木：每年 4-6月施基肥一次，追肥2次。

色块灌木和绿篱花草施追肥 3次，上半年4-6月份2次，下半年9-10月1次。

肥料品种、数量由采购人根据实际需求量进行采购，乙方需按甲方要求进行施肥。

3、修剪

为使绿化树木姿态优美，调节生长，花繁叶茂，达到景观效果的目的、要求如下：

（ 1）、乔木的修剪一般只进行常规修枝，剪去内膛枝、重叠枝、徒长枝、损伤枝、枯枝，保持通风通光，树冠丰满，修剪次数不少于1次。

（ 2）、灌木的修剪：保持其自然姿态、疏剪过密枝条，观花灌木和观花小乔木的修剪应掌握花芽发育规律，对当年新稍上开花的花木应于早春萌发前修剪，短截上年的已花枝条，促进新枝萌发，对于当年形成的花芽，次年早春开花的花木应在开花后适度修剪，对着花率低的老枝要进行逐年更新，一年修剪次数不少于2次。

（ 3）、绿篱和造型灌木（含色块灌木）的修剪，一般按造型修剪的方法进行，按照规定的形状和高度修剪，每次修剪应保持形状、轮廓线条清晰，表面平整、圆滑。修剪后新梢生长超过10cm时，应进行第二次修剪。当生长高度影响景观时进行强度修剪，强度修剪宜在休眠期进行修剪次数，一年不少于4次。

（ 4）、藤本的修剪

今年需清理边坡的冬毛，并对藤本植物进行常规修剪一次，清理枯死藤，并理藤一次，理顺分布方向，使叶幕分布均匀，厚度相等。

（ 5）、草坪的修剪高度保持在6－8cm，当草超过12cm时必须修剪，修剪次数不少于5次。

（ 6）、修剪的剪口或锯口平整光滑，不得劈裂，不留短桩。

4、病虫害防治

病虫害的药物防治要根据不同的树种、病虫害种类和具体环境条件，正确选用农药种类、剂型、浓度和施用方法，使之既能充分发挥药效，又不产生药害，减少对环境的污染。

喷药应成雾状，做到由内向外、由上向下、叶面叶背喷药均匀，不留空白。喷药应在无风的晴天进行，阴雨或高温炎热的中午不宜喷药。喷药时要注意行人安全、避开人流高峰时段，喷药范围内有食品、水果、鱼池等，要待移出或遮盖后方能进行。喷药后要立即清洗药械，不准乱倒残液。

对药械难以喷到顶端的高大树木或蛀干害虫，可采用树干注射法防治。

施药要掌握有利时机，害虫在孵化期或幼虫三龄期以前施药最为有效、真菌病害要在孢子萌发期或侵染初期施药。

挖除地下害虫时，深度应在 5~20cm以内，接近树根时不能伤及根系。人工刮除树木枝干上介壳虫等虫体，要彻底清干净，不得损伤枝条或枝干内皮，刮除树木枝干上的腐烂病害时，要将受害部位全部清除干净，伤口要进行消毒并涂抹保护剂，刮落的虫体和带病的树皮，要及时收集处理。

农药要妥善保管。施药人员应注意自身的安全，必须按规定穿戴工作服、工作帽、戴好风镜、口罩、手套及其他防护用具。

5、松土、除草

松土土壤板结时要及时进行松土，松土深度 5~ 10cm为宜。草坪应用打孔机松土，每年不少于2次。

除草掌握 “除早、除小、除了”的原则，随时清除杂草，除草必须连根剔除。绿地内应做到基本无杂草，草坪的纯净度应达到95%以上。

经常冲洗树木枝叶上的积尘，防止堵塞气孔和影响景观效果。行道树每年 10月1日至次年4月1日保证每周冲洗1次以上。

6、安全施工

绿化养护的各道工序施工要做到以人为本，安全施工，文明作业。

道路、小区绿化养护施工要统一着安全装，设施工警示语或警示标志，保证施工人员和过往行人的安全。

7、苗木移植

每年需移植苗木 600株，其中，6cm以下500株，6—12cm100株。

（四）公园水域保洁

1、地点、范围

公园水域水系，面积 30773㎡。

船只由中标人提供。

2、要求：对水系实施不间断保洁，对水系垃圾、漂浮物、污染物等及时全面清理,重点对乔材冲风景区水体进行清淤清杂。

（五）公园垃圾收集、分类、运输及处理

1、地点、范围：

公园 2800亩在公园马路、游道可视范围内的垃圾收集。

2、要求：自备运输车，在运输途中对垃圾进行封闭，防止垃圾的滴洒漏造成垃圾“二次污染”。

对公园内的生活垃圾进行收集、分类、运输及处理。垃圾运输到甲方指定的地点。

垃圾需每三天清运一次，一年按 122次计，一次需消耗1个台班，采用4t货车运输。

（六）公园安保管理

人员安排： 3人。

要求：（ 1）门岗保安平时2人（白班晚班各1人），对所有进入公园车辆和人员实行防疫、防火扫码检查、登记，遇有检查人员和特殊情况及时通知管理人，早晚要打扫保安岗亭前坪卫生。（2）车辆停车场停放，交通指挥常备1人，对停车场车辆摆放及防刮擦、卫生负责，不能见一个烟头。（3）对公园内游客，森林防火安全隐患的日常巡查，遇有情况及时通知管理人。（4）保安员值勤时，须穿公司规定制服，佩戴员工证件、帽子，扎腰带，打领带，仪容端正、整洁、态度和蔼。（5）站姿要保持全身竖直，身体的任何部位不准倚靠任何东西。（6）服从领导分配、指挥，严格遵守考勤制度。不迟到、早退，擅自替换班，工作时间内不准抽烟等与工作无关的事情，工作岗位时严禁打逗、聊天、脱岗、空岗、窜岗。（7）端正稳重，尽职尽责，有自我管理意识，处理问题冷静、耐心，把事态控制在最小的范围内。（8）严格请示、报告制度，不准擅自处理重大事件。（9）对上级的命令要绝对服从，熟悉本岗任务与要求，熟练掌握各项业务技能，各种工作程序。

严禁出现下列情形。 1）值勤仪容不整，着汗衫，短裤，背心或拖鞋。2）用粗暴无礼的言语、行为，对员工或来宾。3）对员工或送货者索取好处及贪小便宜。4）除保安员外，其他无关人员进入保卫室。5）上班时间聚众聊天、嬉戏、赌博、下棋等；看小说、纸、书写信件。6）听耳机、吃零食等。7）值班时间内喝酒，打瞌睡或擅离工作岗位或酒后上岗。

安保人员必须熟悉监控系统管理和维护，出现小问题时，要及时处理。

（七）公用设施维护

1、公园内波形护栏人工清洗保洁长度1000m，每10天一次。

2、公园内含有路灯杆100盏，电线杆28处（要求对低压线砍青做到无安全隐患），交通指示牌50块，休息椅10张，庭院灯20盏，果皮桶50个需进行保洁维护。

3、森林防火及安全生产宣传和防火器材的维护。

4、监控(28个)、路灯（100盏）、护栏（1000米）、标志牌（50块）等安全设施维护。

（八）会议、内勤服务

公园食堂厨师 1人，负责一日三餐，要求身体健康，爱岗敬业，熟悉掌握烹饪技能，搞好厨房及餐厅卫生,打理自有菜园；内勤人员1人，要求整理好仪容仪表，礼貌待客，做好会议、餐饮接待、内勤文案处理、***网络维护等服务工作。

四、服务质量要求

1、在采购人的统一指挥下，保证责任区域的正常对外开放与正常工作秩序，防范失火、失盗、破坏、自然灾害事故发生，对各种突发事件能及时处理控制，为大山冲森林公园提供安全舒适、清洁干净的参观和工作环境。具体的服务要求严格按双方签订的《物业管理服务协议》与《物业服务考核内容及计分表》执行。

2、采购单位（甲方）不提供中标单位（乙方）工作人员食宿。

3、中标单位（乙方）工作人员上、下班途中一切安全责任由中标单位（乙方）或从业人员本人承担。

4、中标单位（乙方）工作人员工资、五险一金、劳保设施用品、保安器具及其它劳保福利待遇均由中标单位（乙方）负责。所有费用全部包含在安保服务项目预算经费内。

5、 遵守国家相关法律、行政法规的要求（《物业管理条例》、《物业收费管理办法》、《中华人民共和国物权法》等），对大山冲森林公园实行专业化物业管理，将大山冲森林公园打造为标杆工程，成为长沙县一道亮丽的风景线。

6、按照《关于进一步加强政府采购履约验收管理工作的通知》长县财发〔2022〕3号文件要求，采用“简易程序验收”。

五、物业管理服务从业人员要求

（ ★） 1、 要求配备服务人员 9人。其中：项目管理人员1名（男性），安保3人（男性）；日常清扫保洁服务人员1人；日常水电管理人员兼水上服务1人；绿化养护1人；内勤人员1人；厨师1人。（注：内勤人员要求会办公软件、***网络维护。）

2、项目管理人员要求：具有相关物管工作经验。听从采购人的安排，上传下达。

3、 安保人员 岗位 要求：身体健康、 有责任心，处事要灵活；年龄 60周岁以下；曾担任保安，有两年以上经验，服从甲方管理。

4、日常水电管理及水上服务岗位要求：水电工负责水电维护、维修、下水道疏通。水电工要求身体健康、持电工证上岗，工作能力强，年龄不超过45岁。同时熟悉水性。

5、绿化养护人员岗位要求：身体健康，年龄不超过45岁。具体工作详见（三）绿化苗木养护。

6、内勤人员岗位要求：大专及以上学历，40周岁以下。形象气质好、能用普通话与游客进行正常交流、能熟练使用办公软件、***网络维护。主要服务于采购人组织重要会议接待、餐饮接待等内勤服务工作。

7、厨师岗位要求：持有健康证，身体健康、熟练掌握烹饪。

8、其他服务人员要求：男性身高原则在160cm以上（安保）、女性身高原则在155cm以上；男性年龄60周岁以内、女性年龄55周岁以内；身体健康，相貌端正，仪表大方，无传染疾病。

六、一般节假日、重大活动和旅游旺季管理要求

1、一般节假日门岗必须增加1人及以上协助扫码和入园登记。

2、五一、十一交通指挥和车辆停放须增加2人及以上。

3、五一、十一保洁人员增加1人及以上对园区内进行保洁和清扫工作。

4、五一、十一增加2人及对园区进行防火巡逻。

5、4至8月乔柴冲便桥和水塘周边有专人巡视。

6、第二道门岗，停车场保安及物业人员要注意野生动物及植物的保护，发现要进行收缴和教育。情节严重的直接报执法队处理。

7、遇检查物业要全力配合甲方做好迎检工作。

8、物业管理企业必须24小时值班和保证公园内财产和游客人生安全。

七、物业档案资料管理要求

1、物业管理企业要建立资料的收集、分类整理、归档管理制度。

2、在日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养等登记制度。

3、由采购人交付给物业管理企业的物业管理相关的工程图纸、档案等资料（原件交采购人档案室保管），由物业管理企业进行存档、保密，若资料发生泄露，采购人保留追究物业管理企业的责任。

4、合同期满后，物业管理企业应将物业管理有关资料整理，必须无条件移交采购人。

5、合同终止时，中标人必须向采购人移交其使用的办公用房、设备设施等全部属于采购人的办公用品和工具。

八、物业管理期限及管理服务费支付

1、服务期限：三年。（合同一签三年）

2、物业管理服务费支付：

2.1 付款人：长沙县自然资源局

2.2付款方式：

（ 1）合同签订后，支付中标单年物业服务费金额的10%。

（ 2）费用半年度支付一次，根据考核结果凭正规发票支付。

九、其他要求和说明

1、管理用房：在合同委托管理期限内，采购人向中标人提供免费使用的管理用房。

2、本物业涉及的保洁需要、设施设备（船、垃圾清运车、环卫车、养护工具）均由中标人提供。

3、 本公园中使用的肥料、药物、水电材料及消防设备由采购人提供。

4、中标人的从业人员工资、五险一金、劳保设施用品、器具、及其它劳保福利待遇、安全保障均由中标人负责，所有费用全部包含在物业服务项目预算经费内。

5、本项目采用费用包干方式服务，物业管理服务费实行综合计价，由物业管理成本、法定税费和合理利润等构成。由投标人根据招标文件所提供的资料自行测算，并详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、耗材、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。

6、采购人每周五对中标人进行考核，按月评定考核结果。每次检查每扣1分扣630元，80分为合格，每月如有两次及以上考核得分低于80分，即当月考核不合格，按半年度进行汇总结算。如连续三个月考核不合格的，采购人有权取消合同，且不承担任何法律责任。（具体考核内容详见附件 《物业服务考核内容及计分表》 ）。

7、中标人不得将项目非法分包或转包给任何单位和个人。否则，采购人有权即刻终止合同，并要求中标人赔偿相应损失。

8、采购人对中标人组建的物业管理机构进行监督管理，中标人必须履行物业管理合同，按照合同约定提供物业管理服务，接受采购人对物业管理服务费用收支及财务报表情况的查询。

9、中标人对所录用人员要严格政审，保证录用人员没有违法犯罪记录，并保持人员稳定。中标人各岗位人员按岗位着装要求统一，言行规范，要注意仪容仪表，公众形象。

10、对处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购人对中标人的人员有直接指挥权。

十、对于上述项目要求，投标人应在投标文件中进行回应，作出承诺及说明。

附件：《物业服务考核内容及计分表》
长沙****中心

《物业服务考核内容及计分表》

注：每周五****中心对物业企业进行考核，按月评定考核结果。每次检查每扣 1分扣630元，80分为合格， 按半年度进行汇总结算。

对处理特殊事件和紧急、突发事故时， ****中心对物业管理公司的人员有直接指挥权。

二、相关标准：

详见“功能及要求”

三、技术规格：

详见“功能及要求”

四、交付时间和地点：

详见“功能及要求”

五、服务标准：

详见“功能及要求”

六、验收标准：

详见“功能及要求”

七、其他要求：

详见“功能及要求”

采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。